项目研究工作的阶段划分项目整体定位及发展战略启动期定位物业发展建议项目营销战略与策略项目发展战略项目整体定位启动期定位物业发展建议项目营销战略项目营销策略第一阶段第二阶段第三阶段工作内容提交成果具体内容项目背景研究核心问题梳理竞争性供给分析目标客户及其需求分析项目发展战略和定位项目的发展策略启动期市场现状分析成功启动模式研究项目开发次序单体和户型设计建议园林和景观建议公共设施和配套建议营销模式研究营销案例研究市场及消费者行为研究已有项目营销模式研究本项目的营销方案金地 “湾流域”项目营销策划报告2007 年 11 月报告结构项目属性界定市场环境分析竞争环境分析市场机会分析项目发展战略项目定位附件我们的资源和问题我们的战场我们和谁争夺客户我们如何发掘机会赢得竞争我们的战略我们应该怎么做规划方案评价及经济测算区域属性和项目属性的界定分析：可以帮助我们明确研究方向和方法项目界定：三四线城市、中心城区的、高地价的、规模较大的、高容积率的、具有很强市场影响力的标杆性楼盘公寓市场产品供给分析：户型以 2 房、 3 房为主， 2 居室主流面积在 90-120 平米，总价区间在 80-110 万， 3 居室主流面积在120-140 平米，总价区间在 110-150 万160 万140 万120 万100 万80 万60 万8010014012016080100140120160总价面积（平米）3 居集中区间未来域翡翠上南海上国际大华锦绣2 居集中区间未来域翡翠上南新昌里公寓大华锦绣华城2 居3 居本项目产品定位原则：在指标限制条件下，寻找市场空缺与产品创新的方向1 、项目规划指标容积率位 1小高层比例 35%限高 40 米2 、市场产品现状 主流产品为小高层，部分类别墅产品，少量普通多层。 根据容积率的不同，组合以上两种物业类型。 创新产品类型比较少见，目前以上海万科朗润园为主的情景花园洋房为代表的产品不多见。3 、消费者价值取向 完全接受小高层产品，在经济状况允许的情况下，更倾向于追求低密度如别墅产品。 接受以提高舒适度为目的的产品创新，愿意为创新溢价买单可组合的产品：不做普通多层，增加创新多层产品，平衡容积率针对 XX 市场一般规律，叠拼产品的造价与联排别墅相当，但售价差别较大，所以不选择叠拼产品。为了平衡本项目容积率，选择宽景 house 代替叠拼。“ 现金牛”的兑现： 超出市场常规联排的创新产品——联院...
