房地产价格变动及合理控制房地产价格的过度波动

房地产价格变动及合理控制房地产价格的过度波动 一、中国房价持续走高的因素分析 1.住宅房地产业的市场结构 (1)房地产的区域性。对于房地产产品来说，主要在特定区域内生产，对外需求相对较小，加之消费者购房更多选择临近区域，内部流出也相对减小，从而在一定程度上限制了房地产产品的供求范围，房地产市场具有鲜亮的区域性。 (2)房地产业市场集中度逐渐升高。在“2025 中国房地产百强企业讨论成果发布会”上，清华大学房地产讨论所所长刘洪玉称，在宏观调控政策背景下，百强企业逆势扩张，投资规模和资产总额大幅度提升。 (3)高进入壁垒。首先企业占有的资源丰富，寻租能力强，使得圈地行为更容易进行。其次，房地产投资金额大，时间长，存在着较大的市场风险及政策风险，作为开发者的房地产商不可能充分自由的进出该行业。最后，短期内房地产市场供给方数量呈刚性，导致了房地产市场呈短期的卖方市场态势，房地产商品的信息供给呈不对称性，较难反应其真实价格。 (4)住宅房地产企业的“默契”。市场竞争的激烈程度与企业的盈利能力负相关，因此，企业有强烈的动机通过“默契”来弱化竞争，以猎取利润最大化。住宅房地产市场独特的市场结构使得房地产企业间的“默契”不仅成为可能，且具有相当的稳定性。 2.地方政府与中央政府的干涉 房价抑制难，中央政策达不到预期效果是由于地方政府与中央政府间的博弈造成的。有业内人士认为，中国宏观调控的一个悖论是:转型时期大量因政府行为催生的市场问题不得不用行政手段来解决，但地方利益往往又使得行政调控起不到应有的效果。由此可见，房地产政策能否有效实施关键还取决于地方政府的执行力。 第一，地方政府的政治利益。首先，当中央确立一个经济和社会进展目标之后，各地往往在此目标之上层层加码，逐级放大，其结果是相互攀比，一哄而上。特别是表现在 GDP 增长率指标上，就更为明显。其次，政策实施效果往往与决策者预期的目标不是相互矛盾，就是差距甚远，即出现“政策走样”的情况。 第二，地方政府的经济利益。决策者通过政府投资活动必定会给该地区和集体带来一定的经济利益，加快本地区和本部门的经济进展，同时，也能通过寻租活动为某些个人带来寻租收益，这也是在一定范围内存在腐败的重要原因。 3.银行是房价创高的主要资金推动者 我国房价持续走高为典型的资金推动型，银行是主要推动者。政府从银行获得足够的整理地产资金来源，地产商从银行获得可靠的建设资金来源，...