房屋承租人优先购买权之讨论 ［内容摘要］房屋承租人的优先购买权是由《合同法》规定的一项法定权利，在性质上属于形成权。该权利自房屋租赁合同生效之日起产生，在出租人出卖租赁房屋时可以行使。承租人如何行使其优先购买权，需要根据现行法的规定加以解释。一旦承租人行使优先购买权，即在承租人与出租人之间成立一个买卖合同，承租人据此可享有买方的一切权利，但不能直接取得房屋的所有权。尽管出租人可以将租赁房屋与其他房屋或者附属设施捆绑出售，但承租人仍有权行使优先购买权。当承租人与共有人或者人民政府之间发生优先购买权冲突时，应当使共有人优先于承租人、承租人优先于人民政府行使其优先购买权。承租人的优先购买权受到侵害后，如何予以救济，应依具体情况而定。［关键词］优先购买权；承租人；房屋租赁；合同法 一、承租人优先购买权概述优先购买权，又称先买权，是指特定人依法律规定或合同约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。［1］这一制度在法国、德国、瑞士等国的民法典以及我国台湾地区的相关立法中均有所规定。在我国大陆，《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合伙企业法》以及《中华人民共和国合同法》等法律分别规定了共有人的优先购买权、有限责任公司股东的优先购买权、合伙人的优先购买权、房屋承租人的优先购买权等等。这些不同类型的优先购买权之间，既具有一定的共性，也具有不少个性。对于其共性，笔者曾经着文做过探讨，［2］此处不再详论。本文拟专就房屋承租人的优先购买权问题进行讨论。所谓房屋承租人的优先购买权，是指在房屋租赁关系中，承租人根据法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时，承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。［3］关于承租人的优先购买权，最高人民法院早在《解答关于处理房户行使优先购买权案件，发生疑义问题的函》中就曾提出过一些指导性意见。改革开放以后，国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第 11 条规定："房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。"该条明文确立了城市私有房屋租赁关系中承租人的优先购买权，此后有关承租人优先购买权的各种规定，多以此为基础。在有关司法解释中，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第 57 条规定："房主出卖房屋时，在同等条件下，原房客优先购买的权利应...
