康养项目的18种隐形成本

康养项目的隐形成本是指投资方、养老机构管理方没有意识到、没有发现到而产生的成本。其实，大量的隐形成本在项目策划、筹备的前期就已经“埋下”，就像隐患一样!最要命的是，前期的隐形成本会固化、沉淀下来，不可更改或很难更改。深刻影响之后的运营收益。PART1 规划期的隐形成本1.投资人造成的隐形成本康养项目投资人大多能力过人，其中一些人在其它行业取得过骄人业绩，往往会认为自己考察了解过多个康养项目就懂得康养、了解康养，便会以自己项目表象的经验来投入。很多康养项目的投资人非常聪明，也很有能力，对问题有自己独到的见解和眼光，直觉也很准。但是，康养项目是一个超级复杂的系统工程，没有经年累月的学习与经验，是没有人可以掌握、可以驾驭。而简单的模仿、照搬，未必会做成。如果没有科学、准确的早期定位、策划、市场可研，分析并准确把握当地客源市场以及未来五年、十年、二十年的客源市场变化，找准目标客源市场，甚至拿出领先三到五年的规划设计方案及产品，那么，康养项目必败无疑。2. 定位错误造成的隐形成本如果周边的目标消费群，与项目的居住用房设计和功能配套不匹配，，势必造成房间闲置，造成资产浪费。这需要精准的市场调研与客源的测算。我们遇到这样的案例，在一个人口 40 多万的农业型县级市，也要投资 3 亿元建造大型温泉康养项目，投资方还要 6年收回投资。这样不顾具体客源容量，盲目跟从政府政绩要求而上马的项目，如何可以赚钱？当然，地价的升值是必然的，最后因地价升值因素投资商还是会有收益的。但就项目经营本身而言，那是必亏无疑3.位置偏差造成的隐形成本很多情形下项目的位置，不是随心所愿地由自己选择的。然而，没有正确的位置，会给项目日后的经营带来麻烦。因为项目本身是有辐射圈的。项目客源，绝大部分来来自于周边区域。按车程计算，半小时交通圈为基础消费群；一小时交通圈为争取消费群;三小时消费圈为机会消费群。好的位置自会带来大量的客源。4. 策划规划设计失败造成的隐形成本很多建筑设计师工作数年，经验确实很丰富；但对康养项目知识却没有更新。该有的功能分区却没有，不该有的却很多。说不该有的例子：如在设计之初，没有进行市场调研及策划定位!再比如，项目的后台功能，根本没有考虑设计进去。没有员工餐厅，没有员工更衣区和员工洗浴区，这样就导致对员工的关爱缺乏，会增加员工的情绪成本。没有满意的员工，就不会有满意的老人。这是规划设计失败造成的成本。5. ...