关于对东海岸度假式公寓经营模式的调查分析报告 一、物业基本情况： 1、心海假日座落在大梅沙海滨公园东侧，离海岸仅200 米左右，用地面积 3999 平米，总建筑面积为 8955 平方米（上述为一期，二期为住宅，我们主要针对一期进行探访），是一栋美式“四星级的海滨度假公寓”，称其由美国都市国际设计院设计，共 100 余套。 2、心海假日的户型面积为约 45 平米（有为数不多的60 平米、及 100 余平米 2 套），每套公寓集餐厅、书房、厨房、就寝区、洗手间、娱乐室于一室。提供全套家电：电视、小电冰箱、微波炉、热水器、电磁炉及床上用品衣柜等等 二、物业定位客户群： 有一定经济基础、年龄 35 岁左右，家庭人口数比较相近，一般为 3 人左右。 置业目的为调节家庭的生活气氛，丰富家庭生活内容，制造与朋友和业务合作伙伴在新环境下沟通的氛围为主要动机，功能主要为投资度假型物业。 物业主要表现为内销，多为二次置业。 三、物业销售情况及投资模式： 1、心海假日共 100 余套，现销售率为 90%左右，剩余10 多套，情况良好，主要售出 45 平米户型公寓。下面为销售分析： 43．83M2 公寓：总价 37 万，一次性付款为351500（95 折），七成十年按揭（98 折）首期 112600元。 59．62M2 公寓：总价 46 万，外加 6 万元装修款（一次性支付），一次性付款为 437000（95 折），七成十年按揭（98 折）首期 450800 元。 2、投资模式：所有物业业主可选择自用和投资，选择投资（包括自用物业的投资期）的.物业统一由物业公司代理操作，统一年终分红投资收益： 总收益=[租金总收入（经营成本+税费+物业出租手续费）]*物业价值/总委托物业价值*积分系数 总收益为业主委托年终总收益 业主年终实际收益为在物业公司扣除业主委托年终总收益的 10%利润提成后的实际收益 其中“经营成本+税费+物业出租手续费”约为 73.8 元/月； 积分系数估量为鼓舞业主提供出租而按不同出租期及期限长短不同而确定的系数。 在物业公司代理经营的情况下，心海假日之东海岸物业管理公司每半年公布一次财务（业主收益）报表，年终业主分红，并接受业主监督。 3、投资回报：在调查大梅沙片区酒店开房及入住率、出租率分析，同比心海假日房屋质素，我们的结论是： 43.83M2 公寓：物业管理费为 260 元/月套，同比出租价格为 300 元/天，入住率为 30%（年度平均），月收益为300*30%*30=2700 元，另业主可获 20 天的入住享用。
