上海宝安企业有限公司三年发展战略一、 形势预测1.1 长江三角洲房地产市场趋势分析1.市场现状及展望：（1）2003 年上海房地产继续保持供需两旺的运行态势，土地供应以住房为主，在住房用地中以普通商品房为主。（2）伴随着世博会和旧城改造及“一城九镇”的总体规划，上海的房屋土地开发在未来 8 年内将保持旺盛的势头。到2007 年，市中心主要以旧城改造和世博建设带动旅游、商务及平价房为主的房地产投资建设；而在 2015 年前，郊县的一城九镇建设也将成为新一轮的投资热点。（3）房价将随着土地开发成本和建筑成本的增加而呈高位运作，同时国家相关抑制房价过高的政策将使得房产投资进入低利润阶段。（4）相对于上海过高的土地成本和激烈的竞争，江浙二、三线城市以相对低廉的低价和优惠的政策吸引了更多的房产投资商的目光。而这类城市乡镇的城市化进程的步伐和长三角高速网络的建设也将成为我们提供更多的投资空间。2.市场需求分析：（1）人们对于居住条件改善的需求；（2）外来务工人员对住房的需求；（3）城市总体规划及旧城改造产生的需求及拆迁安置；（4）投资需求。3.政策动态分析：(1)国家土地供应的指标化及公开化使得房地产竞争更趋于品质、品牌和实力的综合表现上。(2)投资性购房的限制性条件，使房产开发向整体开发、同以运作形式发展。4.市场竞争分析：由于开发成本的提高和房地产整体开发的需求将会使 20％的实力型房产开发商占据 80％的市场份额。1.2 上海房地产市场趋势分析回顾 2002、2003 年度上海房地产市场，是大踏步发展的二年，整个房地产市场处于量增价涨的“牛市”上升轨道。研究上海楼市的波动曲线可以发现，从前一波行情 90 年启动经 94 年高峰再回落至 96～98 年楼市低迷时期，大约经过 7～8 年时间，本波行情从99、2000 年启动至目前已经历 4 年左右时间，按照一般经济规律，目前应该已达到楼市的高峰时期，中国经济的蓬勃发展相应也会延长楼市的繁荣时间，预计 04、05 年成为回落拐点较为正常。由于公司在上海已开发的项目——上海宝安大厦，为写字楼与酒店项目，现就写字楼市场的发展作如下分析。写字楼市场发展的动力来自于市场需求，与需求最直接相关的因素是城市第三产业和 FDI。随着中国加入 WTO 以及上海申博成功，世界 500 强战略重心纷纷转移，外商投资进上海的速度加快；与此同时，作为中国经济的龙头，上海商业的飞速发展引来了无数企业竞相入驻。国内中小企业的蓬勃发展...
