上海-旭园公寓策划报告第一部分 高档公寓市场篇一、上海市高档公寓市场透视上海高价房市场自 1999 年开始复苏以来，在供应量方面整体呈稳步上升趋势。特别是近两年来，在旧城改造政策、市政建设及其他外部利好消息的影响下，大大促进了投资市场的活跃，直接导致了供应量的直线上扬，2003 年更是达到了最高值，较之 2002 年涨幅超过 50%，成为 1997 年以来供应最强的一年。 在吸纳量方面，众多本地、江浙及外籍人士投资及居住的比例不断攀升，拉动了需求的持续上涨。据资料统计，2003 年，上海市高价房的吸纳量达到了6499 套，市场买卖互动，供需两旺。随着上海经济的不断增长，本地及外资对上海房地产市场持续看好，预计未来市场对高价房的需求也将持续放量。在上海的高价房市场上，来自外地和境外的购房群体的激增有效地吸纳了市场供应2002 年，在沪购买高价位商品房的非本地人士约 52.6%，其中境外人士的比例为 23.3%，外地人士的比例为 29.3%。目前上海高价位商品房对外来购房群体存在一定依赖性，外来资本和境外资本是市场稳定的另一因素。 在空置率方面，2000 年以来，上海高价房市场的供应量和吸纳量始终保持高位水平，2003 年更是达到了最高值，全年供应总量及吸纳量达到 1997 年来的最高点，空置率持续下滑，2003 年为 5.04%。总的来说，近年来高价房市场基本保持了供需平稳的良好状态，空置率正逐渐走低。 1、销售价格一路凯歌 上海市高档公寓的价格在经历了 2001 年的低谷期后，近两年呈现上升的趋势。2003 年上海高档公寓的价格相比 2002 年上涨了 14.8 个百分点，从价格层面看，2003 年上海高档公寓的价格上涨幅度不小，市场的接受度依然是比较令人满意的。 依据未来潜在供应地块，每平方米 7000 元到 10000 元的物业，短期内仍将是高档住宅市场中的主流供应产品，但随着上海楼市大气候的转好，每平方米15000 元左右单价的物业上市量也会有很大的增长。 2、价格台阶越筑越高 从宏观上看，上海高档住宅市场增势已逐步加快，市场供应量与日俱增。统计数据表明，2002 年上海高价房占全市成交比重的 9.04％，2003 年上升到16.66％，预计今年将达到 26.61％，增长势头强劲。 高价房的“高价”标准已经从 7000 元/平方米上升到 8000 元/平方米，而现在高价房的应该在 9000 元/平方米甚至 10000 元/平方米以上了。高价房的心理标准正在迅速提高。高价房的结构正在迅速发生变化：9000 ...
