第一篇 市场篇一、区域市场分析曹安路市场概述曹安路商品市场位于外环线、曹安路和沪宁高速公路三条主干道围成“黄金三角区”，既是上海市区通往西北郊区和江浙两省的必经之路，同时也是华东地区进入上海市区的主要门户，目前已是上海规模最大的商品交易市场之一。近年来，在上海市和嘉定区两级政府的积极规划下，这一地区正在成为商家必争的黄金之地。麦德龙、易初莲花，欧倍德、红星美凯龙、轻纺市场、东方汽配城等知名商家纷纷落户，2002 以来，该地区商贸额连年突破 50 亿元。规划中的“曹安商贸城”占地面积 120 公顷，总建筑面积达到 88 万平米，整合了得天独厚地理交通优势以及先期成熟商业基础的曹安商贸城将以专业市场集群化商贸中心的姿势成为上海、长三角乃至全国最重要的商业群。曹安商贸城是一个以特色专业市场为主体、综合发展商贸办公和休闲商业的专业市场示范园区，“三区交界”的优势使它既可接受上海中心城区的直接辐射，又可依托嘉定的物流、仓储、房地产、商贸等产业支撑。同时商贸城的规划也带动了周边办公楼市场。开发商们都看好这块区域，商贸城的开发将会引进众多商家入驻，随之而来的会有大量的短时居住和办公接待需求。我们对周边的几个小型产权办公做了一些了解，具体情况可参考以下表格：项目名称真新商务楼兴力达广场华轩大厦兆地国际广场地址祁连山南路 2199 号真光路 1326曹安路 1558 号曹安路 1777 号物业类型商办楼商办楼商办楼商办楼建筑面积1.31 万 M243 万 M21.65 万 M23.5 万多 M2单套面积48-120 平方米——40-7050-70 平方米主力面积60-80 平方米——40-5050-60 平方米开盘日期2005-04-06——2004-09-01——销售价格均价 8500 元/ M2未定均价 9000 元/ M2未定主力总价60 万元/套——45 万元/套50 万左右/套备注销售接近尾声，目前只有少量保留房源。面积为两套 50 左右的 和 两 套 100 左 右的。但朝向较好。目前该项目已部分结构封顶，但迟迟没有开盘，有可能会整个项目转让，具体情况9 月会明朗。该项目已全部售完。办公楼部分计划在今 年 底 明 年 初 开盘 。 层 高 达 到 4.8米 ， 可 自 由 分 隔（改成复式）。二、项目基本情况分析本项目地处曹安路 312 国道、外中环间，紧临沪宁高速公路，位于曹安商贸圈中心位置，受上海中心城区直接辐射，该商圈内现有包括欧倍德、麦德龙等大型超市卖场，兴力达商业广场，还包括红星美凯龙、爱...
