商品房预售合同假设干法律问题讨 [ 摘要]商品房预售合同就其性质而言是一种特别形式的房屋买卖合同是本约。对商品房预售合同中的优惠广告应定性为附条件的单方承诺行为这有利于保护购房者的利益。商品房预售合同有四个生效要件登记备案不是它的生效要件而是它的对抗要件。由于目前商品房预售合同在本质上只能保障购房者的债权不能保障购房者的物权不能从根本上帮助购房者降低相关风险建议将预售合同登记改造为预告登记制度给予其准物权的效力使合同效力由保护债权变为保障物权这样商品房预售合同的法律效力可视为债权物权化的结果。 [关键词] 商品房预售优惠广告生效要件预售备案预告登记 商品房预售是我国房地产近年出现的新事物 由于它能为房地产开发企业筹 集资金 缓解房地产开发企业建立资金的缺乏 因此成为众多房地产开发企业竞 相采纳的售房形式。由于商品房预售在我国刚出现不久 有关的法律法规尚不完 善 导致理中出现不少问题。本文拟就商品房预售合同的假设干法律问题作一初步讨。 一、商品房预售合同的法律性质和特征 商品房预售合同是由房地产开发企业预售方〕与购房者预购方〕签订 由预 购方先支付定金或预付款 预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。笔者认为商品房预售合同双方当事人的行为的本质仍是买卖行为预购人支付价款是为了获得房屋所有权开发商承受价款负有交付房屋的义务。商品房预售合同是一种特别的房地产买卖合同。除其特别性外具有买卖合同的一般性质。商品房预售合同有关付款、标的物交付、权利瑕疵担保和违约责任等条款内容与一般买卖合同根本一样。因此在理中遇到商品房预售合同纠纷缺乏专门的法律规定时应按买卖合同一般规定来处理。 合同有预约与本约之分两者的性质及效力不同。笔者认为商品房预售合同是属于本约。商品房预售合同虽名为预售但不是买卖预约而是本约是买卖合同只是房屋交付在约定的将来的某一时间。商品房预售合同因买卖的房屋在合同成立之时并未开工或正在施工即是将要建立或正在建立的房屋甚至是尚在图纸设计过程中的楼宇所以带有预售字样。但双方房屋面积、价金、付款方式、交房限、违约责任等问题均明确约定无须将来另行订立买卖合同即可直接依约履行并房屋产权过户到达双方交易目的。上海?土地使用权有偿转让、房产经营理施行细那么?9“条规定： 房屋开工验收合格后按?房屋预售合同?房屋交付手续房屋交付后购房人应凭?房屋预售合同?及房屋交...
