审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用下

审理商品房买卖合同纠纷案件解释的理解与适用下 从我国合同法和?消法?的规定看对商品房能否直接适用?消法?第四十九条的规定没有明确的规定?消法?第四十九条和合同法第一百一十三条规定的适用条件仅仅限于提供的商品和效劳有欺诈行为而商品房是否属于其适用范围没有明确规定学术界和实务界也认识不一。考虑到我国的实际情况笔者认为商品房买卖合同目前不宜直接适用?消法?第四十九条的规定。但对商品房买卖行为中出卖人利用其优势地位为追求经济利益实行欺诈手段与买受人签订合同或签订合同后又恶意违约的行为应给予制裁。理由如下：第一出卖人的恶意违约和欺诈行为完全摒弃了老实信誉原那么严重损害了经济的交易平安秩序它同因客观原因导致合同不能履行的情况有本质区别对此类行为仅仅依靠补偿性的赔偿是无法弥补买受人损失的也不能有效地制裁和遏制出卖人恶意违约和欺诈的行为。第二从各国对损害赔偿制度的讨论和审讯理看也均未对惩处性赔偿的原那么予以否认而且惩处性赔偿以其全面补偿受害人的损失、制裁惩处和遏制不法行为等多重功能已逐渐被英美法系和大陆法系的各个立法逐步采纳并由侵权纠纷向合同纠纷的方向延伸和扩展。部的讨论资料说明 1985 年至 1995 年的 10 年间将惩处性赔偿责任适用于合同纠纷中的数量是侵权案件的 3 倍。第三在我国?消法?第四十九条首次在立法上确立了惩处性赔偿制度随后在合同法第一百一十三条的合同责任中也明确了惩处性赔偿制度此外合同法第十四条第二款对当事人在合同中约定的违约金不是过分高于实际损失的也予以认可这其中就包含了对违约行为的惩处性赔偿。同时实务中对?商品房销售理?第二十条面积误差绝对值超出 3 部分的房价款实行双倍返还规定的执行效果也很好。由此可见我法对惩处性赔偿适用于合同责任不是绝对否认的且具有良好的社会根底。 综上经屡次讨讨论认为根据?消法?第四十九条和合同法第一百一十三条所确立的惩处性赔偿原那么精对商品房买卖合同中的某些出卖人违约恶意和欺诈的行为可有条件地适用惩处性赔偿。为此结合审讯理和商品房买卖合同纠纷的实际情况?解释?第 8 条、第 9 条明确规定了5 种适用惩处性赔偿责任的情形：一是商品房买卖合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;二是商品房买卖合同订立后出卖人又将该房屋出卖给第三人;三是订立合同时出卖人成心隐瞒没有获得商品房预售容许证明的或者提供虚假商品房预售容许证明;四是在订立合同时出卖人成心隐瞒所售...