综合项目融资方案 可 行 性分析 2025 年 11 月 22 日 房地产融资细分可行性分析房地产融资是所有行业（金融业除外）融资当中融资总金额最大，融资产品最多，创新速率最快的。房地产具备金融属性，是除了金融行业以外另一个借钱生钱的行业，因此对于房地产的融资风控也是非常严格的。在此基础上，房地产融资因风控的需要，形成以下几种类型：1、以公司为中心的融资；2、以项目为中心的融资；3、投资类融资（股权、债券）；4、过桥资金民间贷款；5、综合型融资（夹层融资、融资租赁）；6、需求型融资（团购、个贷）；7、委托贷款等一、融资模式和融资方法（一）不同层次房地产开发融资打法融资模式 1土地款才缴纳了一半，或者开发商直接分批付款拿地，然后开始卖楼花收首付，直接刷到旗下别的项目公司，都不存在挪用的概念，30％的销售款根本没有过项目公司体内，搞个空壳就开始收真金白银。然后用以收到的款项再补交地款。不过在现在的形式下就看关系的协调了。融资模式 21、房开 A 拍地，拍到后成立项目公司 B；2、缴纳土地款前，寻求金融机构合作，此时的融资称为“夹层融资”，金融机构以“股+债”或“纯债”模式进入项目公司 B，杠杆比例看开发商资质，如一般企业，杠杆比例 1:1，那么土地款 10亿，房开出 5 亿，金融机构出 5 亿，资信好的企业，杠杆比例可以放开到 30%，即房开出 3 亿，金融机构出 7 亿，拿到夹层融资后即可缴纳土地款，拿到项目土地证； 3、拿到土地证后，寻求金融机构合作，获得“房地产开发贷款”，用于工程建设，此时工程建设资金房开可以一分钱都不出，例如一个总投 15 亿的项目，土地款 10 亿，工程建设资金估计 5 亿，那么从金融机构获得开发贷 2 亿，2 亿资金足够建设至正负零，即可领取预售证，拿到预售证之后就可以开盘售卖，获得销售的首付款，假如该楼盘估计销售收入 20 亿，那么只需卖出一半，30%的首付达到 3 亿，即可满足后续工程建设。有些公司会在这个阶段寻求 7 亿开发贷，其中 5 亿用于归还前期夹层融资，剩余 2 亿用于前期工程建设。（夹层融资利率比开发贷要高）融资模式 3：沿用上述例子，房开在第 2 阶段获得夹层融资 5 亿，在第 3 阶段从其他金融机构获得开发贷 7 亿，获得开发贷后房开选择不归还前期的 5 亿夹层融资，从项目公司 B 中挪用 5 亿元转回 A，那么这个总投 15 亿的项目就有了 12 亿的融资，剩余 3 亿靠后续销售资...
