物业管理逻辑研讨物业管理的逻辑研讨物业管理已成为人民生活、政府决策和新闻报道的高 频词。2025 年《物业管理条例》的颁布，在大大提高物管行 业法律规范水准的同时，也大大提高了全社会对物管行业的关注 程度。物业管理作为朝阳产业，既具有中国经济持续强劲增 长所支撑的无比光明的进展预期，也面临行业成长初级阶段 难以回避的严峻问题：客户的消费心态不理性，企业的服务 流程不法律规范，政府的角色定位不准确，法制的市场导向不坚 定。开放地研讨物管行业特性、问题与对策，有助于尽快 建立起遵从市场经济法则的行业法制框架，实现行业成长的 代价和时间微小化。一、物业管理：整体提供-集体消费的准公共品特性1、物业管理属于服务行业而不是房地产行业。物管 行业并非房地产行业的末端或末道工序。房地产行业生产有 形建筑物，物业管理提供无形服务；房地产开发结束之日， 才是物业管理开始之时；管理费的支出与建筑物产权无直接 关系。把物业管理归于房地产行业，犹如把交通管理归于汽 车制造业。物业管理作为服务业的三个基本认识点：物业管理产 生于住户的服务需求，而非住户房屋产权；物管企业和住户 关系，是服务买卖关系，而非委托代理关系（物业管理合同 应是服务买卖合同，而不应是委托代理合同）；物管服务买 卖的原则是：服务消费者必须付费。2、物业管理是准公共品性质的服务：不可分割的整 体提供-集体消费的服务。例如，在住宅小区内，安全秩序 服务具备（1）效用不可分割性一安全秩序只能整体提供和 消费，不能对个别住户买卖；（2）消费非竞争性---增加一 个住户并不减少其他住户的安全秩序消费；（3）过程非排斥 性一无法排斥某个特定住户享受小区安全秩序。同理，建筑 物与设施设备维护、清洁、绿化都具有准公共品性质，而入 户维修、家政服务、社区文化活动、会所服务则不具有。只 有准公共品服务才应由管理费支付。3、物管服务的整体提供一集体消费，要求对称的统 一购买。向住户分别收管理费，则是不对称的个别购买，由 此产生了收费难问题：对拒缴管理费住户，无法停止物管服 务（准公共品特性），更不能停水停电，诉讼催费时间长、 成本高、执行难度大、多反复。政府目前设定的游戏规则不 具有操作性。出路在于建立统一购买模式。4、建立物管服务统一买卖的三角模式：物管企业卖 服务、律师行买服务、住户用服务。具体构想为：（1）住户 同律师行（或物管顾问公司或会计师行）签...
