一．规模大幅增长政策市场共创利润空间从2003以来房地产投资信托的发展轨迹，可以将房地产投资信托的发展划分为3个阶段，而每个阶段其所表现出来的特征与房地产行业形势、房地产其他融资工具的替代效应、房地产信托相关法律政策的实施、信托行业其他盈利模式的替代效应密切相关：第一阶段，2003至2005年，发展阶段。由于央行出台政策限制信贷规模地产商特别是小型的地产企业陷入融资困境，由此信托渠道成为解困的可行路径。虽然通过信托渠道融资成本较高，但信托公司高效而灵活的融资机制仍然吸引了不少地产企业的青睐。而面对高额的利润与并不复杂的产品设计要求，信托公司也乐于从事此类业务，这样，在双方的共同意愿下，房地产投资信托在这一阶段呈爆炸式增长，发行规模由2003年的60亿元增长到2005年的157.27亿元，增幅为162.12%。第二阶段，2006至2007年，调整回归阶段。经历了近3年快速发展，在2005年9月，正当房地产投资信托踌躇满志之时，却遇到了政策的当头棒喝。为落实国家宏观调控政策，并规避房地产投资信托风险，银监会发布《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文）。通知要求信托公司开办房地产贷款业务，严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。但信托业利用信托制度的灵活性，很快在房地产投资信托上采用股权投资附加回购承诺的形式以绕开政策限制。但2006年8月，银监会再次下发被业界称为54号文的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，指出信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行“212”号文件的有关规定。在政策的制约下，2006年房地产投资信托规模出现下滑情况，国内集合资金信托市场共募集资金规模146.47亿元，与2005年相比，发行规模下降了约6.9%。而2007年3月信托新政规定的“他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%”，使得依靠贷款所进行的房地产投资信托受到更严格的限制。内忧未除又遇外患，2007年罕见的大牛市将信托业的目光吸引至了证券市场，房地产投资信托情况跌入低谷，全年仅发行产品47款募集资金75.88亿元。第三阶段，2008年，反弹阶段。历史总具有相似性，与2003年由于产业宏观调控引起的房地产投资信托快速发展极为相似，经历了2007年非理性扩张的房地产行业，在2008年正面临着监管层以引导房地产业回归理性发展为目的的不断紧缩的行业政策，房地产通过银行信贷融资的难度加大，对于资金密集型的房地产业来说，这是致命的。部分大型地产公司，具有较宽的融资渠道，通过银行融资的难度也相对较小，而小规模的地产商，则陷入融资无门的困境。这时信托再次走进地产商的视线，房地产投资信托在2008年火爆发展。上半年产品成立规模便已超过了2007年全年，而2008年产品发行总量为117款，募集总额达到了228.51亿元，创下房地产投资信托产品规模的历史新高。图12003年以来房地产投资信托规模变化资料来源：西南财经大学信托与理财研究所、普益财富房地产投资信托在2008年的巨大增长，其原因源于其组织资金供给满足各方需求的高效率。就房地产市场而言：其一、2007年全国商品房销售收入约为2.9万亿元，而当年开发商拿地所用去的资金为3万亿元，各地“地王”现象频现。拿地的高成本占据着开发企业的大量资金，这本身就造成开发企业所持有资金紧缺。其二、2007年末的中央经济工作会议为2008年的宏观调控定下基调，实施紧缩性的政策，各银行为防范风险，对房地产的贷款要求更加严格，收缩了对房地产的贷款额度。其三、在银行紧缩贷款的情况下其他融资渠道门槛高，所需审批时间较长，融资成本相对也更高。而房地产信托成立发行效率较高，融资时间短，成本相对低些。就信托公司而言：首先，房地产信托丰厚的利润吸引了具有逐利性的信托公司和投资者；其次，2008年证券市场的低迷迫使信托公司寻找证券投资类产品的替代者；再次，目前信托产品由于流动性问题无法解决，因此产品以1至3年短期限产品为主，由于融资能力有限，因此产品规模普遍在1亿元人民币左右，而房地产开发周期一般为2年左右，要求融资额在0.5至2亿之间，这...
