擅自改变土地用途租赁合同被判无效作者:谢文彬发布时间:2015-06-1015:15:02二十多年前，某单位与一村委会签订租赁合同，合同约定把该村委会所辖的一块农业用地租赁给该单位.租赁合同签订后，该单位未经相关行政主管部门批准，把该农业用地作为建设用地一直使用至今.2014年，该村委会下属的一村民小组诉至法院，请求法院判决该土地租赁合同无效，并要求某单位把涉案土地返还给该村民小组.不久前,扶绥县人民法院和崇左市中级人民法院分别审理这起案件并依法作出判决.1993年2月，某单位与扶绥县某村委会签订了一份协议书,双方约定某单位租赁该村委会一块位于公路边农业用地，面积约为七亩.协议约定租赁期限为五十年，租金为一万五千元.协议书签订后，该单位即把协议上确定的土地用于建设预制厂，把该地作为建设用地使用.到了2001年3月，该单位与方某签订一份《以物资抵还债务协议书》，双方约定，因该单位拖欠方某工程款，所以把涉案土地的使用权给方某自行支配.2013年12月，方某为了能获取租金收益，又把涉案土地出租给周某使用.随后周某在涉案土地上搭建起一间铁皮钢架房用于销售建筑材料并一直使用至今.2014年,该村民小组向扶绥县法院起诉，以村委会无权出租其土地、某单位违法改变涉案土地使用性质、涉案土地租赁期限违反法律规定等为由，请求确认村委会与某单位于1993年2月签订的协议书无效，并要求某单位返还该土地.某单位则辩称,该协议书合法有效;村民小组不是该合同当事人，不是本案适格的诉讼主体，无权主张权利；村民小组的诉讼请求已经超过诉讼时效.在本案的审理过程中，经法院的调查核实，涉案土地的原使用性质是农村集体农业用地，一直未被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准转为国有土地.扶绥县法院经审理后认为，该租赁合同签订后履行至今已有22年时间,期间被告某单位一直未对涉案土地权属提出异议，涉案土地一直由某单位行使权利，无个人或其他组织对该土地的权属提出异议，原告村民小组在诉讼中提供的证据也佐证了原告对涉案土地拥有所有权，因此村民小组是本案适格的诉讼主体.而且，村民小组请求确认涉案租赁合同无效,不适应诉讼时效制度，某单位主张村民小组的诉讼请求已经超过诉讼时效无法律依据，法院不予认定.法院认为，本案涉案土地属于农村集体组织所有，无论是荒地或是耕地，均属于农业用地.对于农业用地转化为建设用地，我国法律、法规历来均有严格规定.本案中，租赁合同约定将农业用地作为建设用地进行使用,但未经政府土地行政主管部门批准，双方所签订的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同无效.依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，某单位应将因涉案合同取得的土地返还给村民小组.扶绥县法院根据本案事实,作出一审判决:1、某单位与扶绥县某村委会于1992年2月签订的土地租赁协议书无效；2、某单位于本判决生效后一个月内将涉案土地上的附属物予以拆除,并将该土地返还给村民小组.某单位不服扶绥县法院的一审判决，于2015年初向崇左市中院提起上诉.崇左市中院经审理后认定:上诉人某单位的上诉请求无事实和法律依据，不予支持.一审判决认定事实清楚,适用法律正确，应予维持.遂作出二审判决:驳回上诉，维持原判.本案判决现已发生法律效力.法理评析：1991年施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十四条规定：“单位和个人将耕地改为非耕地的，须经县级以上人民政府批准.”2011年修订施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机构依法进行变更登记.”合法有效的合同,为内容上不违反法律、行政法规的强制性规定，形式上符合法定形式的合同.本案中，被告某单位把涉案土地用于非农业建设，无论是依据涉案合同签订时实施的法律，或是依据现行的法律规定，涉案合同均违反了法律、行政法规的强制性规定,因此导致涉案合同无效.现阶段类似本案的情况正逐渐增多，随着我国法律制度、行政法规的日益规范，土地管理使用的“门槛”也越来越高.一些公司、单位、个人无法从正规渠道获得土地使...
