上海房地产市场发展研究前言2005年，随着国家前一阶段经济社会发展的步伐接近尾声和新一轮发展思路的逐步转换，上海房地产市场进入了一个重大的调整期和新一轮发展的转折期。伴随着宏观调控各项措施的深入贯彻执行，短短半年时间之内，房地产市场从年初的暴热迅即降温，首先是成交量直线下滑，紧接着成交价格也在徘徊中最终理智的选择了降价求售但，量跌价降的出现，并没有给市场一个明显的底线，上海房地产市场究竟将何去何从？包括政府、企业、消费者和理论界等等在内的市场各方都陷入了迷茫。因此，如何在新形势下逐步走出宏观调控的阴影，寻求房地产发展的新空间，从而确保房地产业的平稳较快持续发展？这就成了摆在上海市房地产实践界和理论界面前的一个重大课题。作为国内首家非盈利性民营房地产研究机构，上海易居房地产研究院深感有责任和义务为市场各方指明出路，为此，在院长张永岳教授的主持下，以上海易居房地产研究院的研究团队为主，整合了社会各界研究力量，进行了《上海房地产发展研究（2005）》的课题研究。本课题报告分为五个部分：绪论部分，系统的分析了十六届五中全会以来上海房地产所面临的新的发展环境和机遇，并对行业在未来一定时期内的功能定位予以阐述；第一部分，回顾了上海房地产市场2005年以来的重大事件，并对其前因后果进行深入浅出的剖析；第二部分，对2005年上海房地产市场的表现及其特征进行综合分析；第三部分，从整体经济社会发展及行业发展角度出发，深度挖掘目前上海房地产市场所存在的问题及原因；第四部分，针对目前上海房地产市场所必须认清的若干问题和面临的几层关系，疏清市场长远发展的战略思路；第五部分，对中短期市场做出专业预判，并针对目前上海房地产市场所存问题，从不同的角度出发，提出具体的对策建议。本课题的研究过程中，我们坚持严谨、客观的研究精神，坚持定性分析与定量分析相结合的研究方法，对报告中的各种观点和论点给予反复推敲、探讨，力求能够完整反映我们对市场的研判。但由于研究者的自身能级所限，相信还有不少需要进一步深化和提审的地方。本课题在研究过程中得到了各方面的支持，课题组全体成员在此一并向曾给予支持的有关领导、专家及业内同仁表示衷心的感谢！课题组期望本课题的研究成果能为上海房地产业的发展提供参考，并对上海房地产业的健康发展起到积极的推动作用。目录前言3第一部分2005年上海房地产市场发展背景及重大事件回顾5一、2005年上海房地产市场发展背景..........................51．政府管理思路之变................................................52．国民经济状况之变................................................7二、2005年上海房地产市场重大事件.........................101、宏观方面.......................................................102、行业方面.......................................................11第二部分2005年上海房地产市场形势分析15一、2005年上海房地产市场进入重大转型期...................15二、2005年上海房地产市场特征分析.........................151、远郊区域土地供应加快，市场化调控手段凸显.......................152、供求双方心理较量激烈，市场由卖方向买方倾斜.....................163、受市场形势驱使，住宅供应量先抑后扬.............................174、交易行情转冷，成交量大幅萎缩...................................185、成交价格进入下降通道，降价由结构性原因向实质性下跌演变.........196、商办市场仍处在发展期，受宏观调控影响相对较小...................207、二手房市场反应迅即，短期炒作转向长期投资.......................20第三部分当前上海房地产市场存在的主要问题分析22一、过度重视房地产商品属性...............................221、投资增长偏快...................................................222、房价上涨过快...................................................233、市场投资需求偏大...............................................23二、发展占用大量资源................
