《天河花园》整体策划报告书

《天河花园》整体策划报告书前 言 11.市场分析 21．1．区域市场分析 21．2．定向市场分析 41．3．项目分析 51．4．竞争对手资料分析 71．5．项目周边配套状况 151.6.项目企划思路 152．项目市场定位 202．1 市场定位 202．2．项目形象定位 222．3．目标客户定位 242．4．目标市场细分 282．5．目标客户 313．销售策略建议 323．1．市场气氛培养 323．2．促销手段建议 343．3．付款方式建议 394．宣传策略 404．1.媒体选择建议 414．2.宣传主题 434．3 广告创意及诉求 474．4 广告宣传推广策略 484．5、媒介的组合策略 49结 束 语 51 1.市场分析1．1．区域市场分析天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积 147.77 平方公里，人口 41.8 万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等 63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州著名的科研高教区，有超过 22 所大专院校，34 间科研院所，15 所中学、1 所职中、61 所小学、95 所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。随着城市向东移的规划现状日渐成熟，有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故天河将发展成为以天河政府为中心。天府路为中轴线的新城市中心，根据其发展的特点，东移重心将会沿着中山大道沿线发展起来，而黄埔大道沿线则因为工厂、企业众多，村落范围广阔等负面特点，使得此带区域向现代化城市规划迈进受到一定程度的阻碍。1．2．定向市场分析员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。由于房地产业发展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了广州市典例，区域市场竞争十分激烈。员村，作为新城市中心的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特...