土地一级开发涉及法律文件梳理结论：国务院、国土资源部、财政部、建设部、监察部出台的法律均没有涉及到土地开发溢价分成的问题，关于土地一级开发整理利润返还问题，只有地方上关于土地一级开发整理收益问题的规定，且同样未涉及溢价分成问题。国家将来必定会就土地一级开发出台专门法律规定，因此面临政策风险。溢价分成存在的时间早于 2025 年，而之后北京、天津出台的法律规定均未涉及这一问题，说明地方上在国家未出台法律规定以前对这一做法是默认的。。 北京市出台的《土地储备及一级开发暂行办法》规定（2025）： 第十三条 土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的 2%.以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 第十四条 过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的估计总成本和利润，利润率不高于估计成本的 8%.通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。土地储备开发完成后依法以出让方式供应的，由政府与受让人签订土地出让合同，同时由土地储备开发实施单位与受让人签订土地储备开发补偿合同，收回土地储备开发成本。 天津市关于土地出让金的规定（2025.1）： 第十五条 土地使用权出让金包括土地整理储备成本、政策性成本和政府净收益。 第十六条 政策性成本包括市政基础设施建设费、市容环境管理维护费、平衡费、铁路建设费，征收范围和标准根据我市有关规定执行。出让经营性用地，应当将政策性成本纳入土地出让底价。 第十七条 公开出让经营性土地使用权，土地出让底价不得低于评估确认的土地价格。其中，土地使用权出让金政府净收益额不得低于土地使用权出让金的 25%。 第十八条 公开出让经营性土地使用权，竞买保证金收取标准为土地出让底价的 25%加上政策性成本。 重庆市关于国有土地储备整理管理办法（2025）： 第四章 土地储备整治资金与出让收益管理 第二十条 土地储备整治机构应当在银行设立土地储备整治资金专户，并报同级土地、财政、审计部门备案。 第二十一条 土地储备整治机构凭土地权属证书...
