论我国不动产登记的审查模式论我国不动产登记的审查模式 摘 要 不动产登记制度作为民法中的一项古老的制度性存在，其功能在于向社会公示物权的真实状态和变动情况，以维护交易安全和秩序。而不动产登记的审查模式是实行实质审查主义还是形式审查主义则是不动产物权登记制度的重要命题，也是确保物权登记公信力和真实性的重要工具。因此，探讨讨论不动产登记制度特别是不动产登记的审查模式，对建立运作良好实效突出的不动产登记制度具有重要意义。 关键词 不动产登记 形式审查主义 实质审查主义 作者简介：于清林，中国石油大学（华东）讨论生院 2025 级民商法硕士讨论生。 中图分类号：D923 文献 标识码：A 文章编号：1009-0592（2025）05-015-02 登记具备公信力背后隐藏着一个基本推断―登记通常真实，登记能够表征物权变动效果。从生活的逻辑出发，登记系“真实的才可信”，而非“可信的为真实”。所以，登记内容与实际权利应为一致为常态，非一致为例外。假如登记的内容与实际权利常常偏离，登记公信力就失去了存在的基础，注定只能以“苍白”的法律作为支撑。要确保登记薄的真实性与准确性，登记机构应当对登记申请加以审查。 一、不动产登记机构审查模式概念及种类 不动产登记机构的审查职责是指，当事人提出不动产登记申请后，登记机构一旦受理，就应履行相应的审查义务，使只有符合不动产登记法律法规要求的登记申请被记载于不动产登记薄当中。但由于各国历史、经济、文化、政治和意识形态等大背景的差异，使各国在真实审查机构、真实审查对象、真实审查方式上产生了差异。 （一）形式审查主义 如何理解不动产登记的形式审查，学者们从不同的角度做了一些概念性的界定。归纳起来主要是指登记机关仅仅对当事人所提交的材料进行形式审查。如不动产权属证明文件、物权变动意思表示一致的证明文件等材料是否齐备，相关签名印鉴是否齐全、是否符合法律规范要求，进行程序法上的审查，而无需对申请材料的内容是否真实、是否与实体法上的权利义务关系一致进行审查。易言之，当事人申请登记的材料只要符合形式要件，就应当认为是合格的。可见，形式审查的特点是，物权变动主要由当事人的意思表示决定，公权力对当事人之间物权变动的意思表示基本上不加干预。一般来讲，实行形式主义的大多是实行契约登记制度的国家，这些国家将契约作为生效要件，即当事人意思表示一致即可发生物权变动，但非经登记不得对抗第三人，登记与否不直...
