作为地产人,必须知道房地产项目开发得流程。具体来说，房地产项目开发一般分为前期、中期、后期 7 大阶段。假如想要对房地产运营做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。１房地产项目整体开发流程房地产得本质问题就就是土地资源得再分配及流通:政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间得转移!前期（决策期)：由拿地到方案定案-—重在决策（大局已定);中期（实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行;后期（运营期) :入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈.1、企业视角得房地产流程２、客户视角得房地产流程3、2项目全流程 7 大关键节点1、土地猎取（一)企业获得土地得方式1、行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房与基础设施建设中得建设用地分配基本上就是控制在政府手里.2、资本市场：（1）投资参股：用资金入股或用土地入股,通过土地与资金得互换共同组成项目开发公司；(2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费;(3）收购有土地得公司:为了避开缴纳契税与营业税等,一般都通过直接收购公司得股权，这种收购公司得形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费,不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这就是近年来比较红火得一种方式,比如万科收购浙江南都,香港路劲收购顺驰。3、土地市场:通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也就是自 20 ０２年 7 月以来，猎取土地得主要方式。通常得情况下就是以“价高者得”为唯一得衡量标准。(二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？1、市场未来预期；2、项目或区域进展预期;３、规划条件得市场实现及经济实现；４、企业进展战略与机会成本;5、竞争对手得情况分析.案例:佳兆业拿地原则(1)住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼.严格控制持有物业在整体开发量中得比例。(2)选择预售条件宽松、±０可以卖楼、资金占用少得城市，土地位置以城市进展区得交通便利得具备快速变现条件得土地为首选。(３）避开拿超级大盘(建面 100 万平方米以上）,以免过多占用资金。(４)深耕目前已进驻城市，特别就是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有 3 个可售建筑面积在 30 万㎡以上得项目,保证三年得开发量,做好土地储备结构规划并严格执行.(三）各部门职责1、投资开发部：收集土地信息-—项目立项报告（分公司）——项目立项审批(董...
