刍议房地产企业海外项目财务风险及管控刍议房地产企业海外项目财务风险及管控 【摘要】近几年来，国内房地产市场经过几轮调控，土地价格已经不断攀升，房地产开发成本正在不断加大，加之限购、限贷、房产税等调控政策频繁出台，一部分房地产开发企业已经把眼光瞄准到海外市场，并由此奠定了企业新一轮的地产国际化战略，在这场愈演愈烈的房产企业国际化运动中，一些一线的大型房企走的相对稳健，而一些二三线房企则出现了一定的跟风现象，存在着极大的财务风险。鉴于此，本文拟对房地产企业海外项目所面对的财务风险作出分析，并结合实践讨论，提出一些适当的财务风险管控措施，以期引发地产行业对海外项目运作过程中的财务风险管控作出关注并为之有益探究。 【关键词】房地产 海外项目 财务风险 管控 一、房地产海外项目面临的财务风险 （一） 融资与资金风险。 资金流永远是地产企业的第一生命线，地产企业海外项目资金来源无外乎国内总部原始资本金、国内融资国外用、国际融资三种模式。从目前的金融政策来看，国内融资国外用存在着一定的政策壁垒和通道风险，而国际融资又将面临交易对手的陌生，融资法律、法规、政策的不熟悉，合同、文件、函件的不了解等各项复杂因素，加大了融资的难度和不确定性，从而给项目公司的资金运作带来极大的风险。 （二）税收风险。 相比于国内房企涉及的主要税种：土增税、所得税、营业税及各项杂税，海外项目需契合当地的税收法规和相应税收政策。不同的国家、不同的地区，无论是在税源形式上、还是在税征环节上，海外项目都与国内税收存在着极大差别。比如美国，房地产企业涉及到税收主要包括不动产税、财产税、交易税、所得税和遗产赠与税以及其他服务性税费，这些税收与房地产项目的定价、销售、交房入伙、清算等各个环节密切相关，一处未考虑全面，就有可能直接影响整个项目的投资回报。 （三）成本风险。 房地产开发成本的核心部分即主体建安成本主要包括人力劳工成本、建材物料辅料、设备及使用成本三大块。国外除直接的人力劳工成本高于国内之外，间接的人力劳工成本及伤残赔损等各项人力保障性开支及人工福利等也明显不同于国内，一些发达区域上述支出将远大于国内。此外，建材物料辅料由于因地取材，钢筋、水泥、砖、砂、石子、木材等主材和其他辅材的价格难以如国内，一些房企经过多年国内开发加上品牌效应，已经对个建安要素的定价及变价形成较为成熟的应对机制并具备一定的话语权，这...
