****策划报告书卖房子第一个层次，卖“看得见，摸得着”的东西，是房子和家居；第二个层次，卖“看得见，摸不着”的东西，是景观和环境；第三个层次，卖“看不见，摸不着”的东西，是品味、格调和氛围但，所有“看不见，摸不着”的东西（文化），都是通过“看得见，摸得着”的东西来体现的。目 录项目概况****项目策划背景区域环境分析通州区购房客群消费行为分析SWOT 分析项目价值分析定位依据定位建议目标客户群分析项目定位对周边地区竞争格局的影响产品卖点整合户型定位及配比建议户型设计建议产品规划建议营销配合建议项目实施进度安排一、项目概况地理位置本案位于通州区北苑环岛北侧，八通轻轨北苑站与本案隔街而设，该地区属北京高速进展的“泛 CBD”地区，是通州区区域规划之北苑商务区核心区，堪称通州的西门户。南临新华大街为长安街东延长线，连接京通高速路，东距 CBD 核心区国贸 15 公里，车程约 10 分钟。四至：东为规划芦庄西路，宽 30 米，西为拟建 20 米规划路，南为长安街东延线——新华大街，北为通惠河。建设用地面积：41033.1 平方米代征城市公共用地面积 22310 平方米其中：代征绿地用地面积：12250 平方米 代征道路用地面积：10060 平方米拟建建筑面积：约 20 万平方米，目标容积率大于 4总户数；约 1100 户园区绿化面积：13222 平方米设计构思：围合设计，四栋北塔楼采纳两栋连塔布置，三栋南塔以三层商业裙房相连，东侧 4 层会所，西侧 9 层板楼。另有一南北朝向临河板楼于整体用地东侧，自成体系。建筑性质：住宅、商业及配套设施项目运作现状本案为旧厂搬迁改造成项目，九月份，工厂将按合同规定搬迁完毕完成建设区域土地平整。不存在拆迁阻力，条件具备可迅速开工。已完成市计发、建委立项手续。已取得建设用地规划许可证，规划意见书，目前正在进行审定方案的完善与报批。本案前期审批手续齐全，可以继续以协议出让方式取得国有土地使用权，但需限在 10 月 31 日前具备办理出让手续条件。二、****项目策划背景内部因素属规模较大的郊区项目，开发周期估计为三年，必须考虑项目的可持续竞争力及品质的超前性。容积率较高，对项目整体规划及单体设计水准要求高。本案必须适应当前主流市场的需求。本案的综合成本决定本案市场价格水准处于中间状态。通州区房价近几年呈直线飚升状态。目前通州区腹地较大规模项目均价一般超过 3200 元/平方米，...
