谈在建工程抵押评估及其风险防范内容提要：在建工程抵押评估作为房地产评估的特别类型之一，在房地产评估中占有重要的地位。本文从评估的基本思路、利润和抵押价值及风险因素调整值的确定等方面对如何做好在建工程抵押评估进行了探讨，并对如何做好在建工程抵押评估中的风险防范提出了看法。近年来，房地产抵押评估业务随着商业银行房地产抵押贷款量的上升而迅猛进展，通过在建工程抵押，房地产开发商等抵押人获得所需投资建设的资金，抵押权人获得在建工程的抵押权，从而降低贷款风险，促进了房地产业的进展。但在建工程作为房地产的一种特别类型，其价值随着工程进度的不同差别很大，作为抵押物的在建工程能否足以保证偿还债务，是抵押双方最为关注的问题。那么，如何合理地评估出在建工程抵押价值，并做好自身的风险防范，这是房地产估价人员必须认真讨论和探讨的问题，笔者就此谈点粗浅的看法。 一、在建工程抵押评估 1、 在建工程抵押评估基本思路 根据在建工程是否完成基础工程、主体工程、设备工程、内外装修、附属工程等工程进度不同，其抵押评估基本思路可分类为三种情况考虑：①完成在建工程±0 以下的，应以取得土地的购置开发费用、已投入建筑成本及专业费用，加上利息、利润等加总积算用成本法进行评估。②完成在建工程±0 以上的，可以综合考虑以下两种方法确定其评估价格。一种以土地的购置开发费用、已投入建筑成本及专业费用，加上利息、利润等加总积算用成本法进行评估。另一种先求取在建工程完工后的市场价格，扣除尚需投入建筑成本及专业费用、利息、利润等用假设开发法进行评估。③已竣工验收，尚未领取《房屋所有权证》的在建工程。类似于存量房地产进行评估。 2、在建工程抵押评估中利润的确定如某大厦为七层框架结构，该大厦一至二层为商业用途，三至七层为住宅，工程进度主体到六层，水电增容费用已全部交纳（开发商提供 了供水供电协议和交款凭证）。开发商因抵押贷款需要，把商业用房和三至六层的住宅分别抵押给两家银行，需对该房地产进行评估。我们从邻近调查情况发现，类似商业用房综合售价为 7200 元/平方米，交付标准主体框架完成、水电增容到位；三至六层的住宅综合售价为 4500 元/平方米，交付标准外墙面砖，内墙粉刷，水电设施安装及增容完成。由上可知，商业用房已基本符合交付条件（评估价6950 元/平方米），住宅尚需较大的投入（评估价 2930 元/平方米），其建筑成本、专业费用、利息等其它...
