浅析房地产开发项目投资经济分析 房地产投资项目在决策前要对房地产市场做全面的分析，包括该城市的产业结构，建设规划，房产市场潜力，人们的居住消费倾向等进行调研分析。在确定项目投资后的经济效益，如项目的盈利情况，有无风险的预测等，以及项目的销售价格盈亏平衡点，土地价格盈亏平衡点等指标时，必须对项目投资进行经济分析。 房地产项目进行投资经济分析是对投资项目的主要技术经济指标、项目投资成本、销售收入、税费、财务评价以及投资风险进行全面的分析，为投资决策提供有力的依据。下面从六个方面来阐述如何做好项目投资的经济分析。 一、 主要技术经济指标分析 一般政府对土地的规划都有明确的技术经济指标，如规划基地面积、容积率、建筑密度、绿化率、学校、商场等规划面积。为分析项目投资成本和销售收入，还必须计算以下技术经济指标： 1、规划建筑面积 规划建筑面积=规划基地面积*容积率 2、物业管理用房面积 物业管理用房面积根据当地有关部门的规定计算，一般为规划建筑面积的 7‰。 3、居委会用房面积 居委会用房各地规定也有差异，一般根据规模大小，20 平方米/每 100 户，最少不少于 100 平方米。 4、商业用房、住宅、自行车库、汽车库等建筑面积 以上建筑面积可根据设计方案计算确定。 二、 项目投资成本分析 项目投资成本分析是对土地费用、开发前期准备费、主体建安造价、社区管网及园林环境工程费、开发间接费等进行分析，下面就五项内容作一介绍。 （一）土地费用 土地费用是指为取得项目土地使用权而发生的费用。由于各地的政策及土地价格不一致，土地的环境因素、交通因素、土地的地质、地形状况不同，容积率和市场情况也不同，这就要求对土地费用的分析要结合当地实际。通常情况下，我们所指的土地费用包括土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置费及土地契税等。 1、土地出让金一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金价格并结合地块所处的地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素进行综合分析，也可以依据政府颁布的城市基准地价，结合上因素进行分析估算。 2、配套费用是因政府投资进行城市基础设施如城市道路、自来水厂、污水处理厂等的建设而由受益者分摊的费用，有时该项费用还包括非营业性的配套设施如幼儿园、中小学、公共厕所等的建设费用分摊，这些费用的估算可根据各地的具体规定与标准进行。 3、拆迁安置补偿费按拆迁房屋的建筑...
