第二部分项目市场分析与定位第二章 全国房地产市场分析一、全国房地产市场概述全国房地产经过十几年的进展，取得了长足的进步：截至 2000年年末，全国城镇（2000 年全国第五次人口普查结果：全国城镇人口为 45594 万人，城市化率约为 36％）人均居住面积已达到 10.25平方米，城镇居民的居住品质有了很大的改善。根据我国住房建设进展规划，到 2025 年我国总人口约为 14 亿，城市化率达到 40％，住宅进展目标为户均一套，人均一室，人均居住面积 15 平方米，主导户型为三室二厅和二室一厅，户均面积 90～120 平方米。因此人口增加、城市化进程的加快和人们要求改善居住品质的愿望，将成为住房建设进展的三大原动力。但随着全国房地产开发的不断升温，其商品房空置率也在不断增加，达到了创纪录的 9124 万平方米（国家统计局最新公布统计资料）。这是因为房地产经过近十几年的进展，已基本上解决了人们居住有无的问题。尤其是发达地区如北京、上海、深圳和广州等地人居住面积已达到 20 多平方米，人们对住房的需求不再满足简单的居住要求，城市大量象火柴盒似、枯燥沉闷的建筑使生活水平不断提高、对居住条件越来越讲究的人们开始思索：我们究竟需要什么样的居住方式？我们真的能象海德格尔所说的那样“诗意地居住”吗？这是现代城市居民所面临的问题，也是每一个房地产开发商所面临的问题。当前，传统房地产的市场机会逐渐减少，住房消费开始向舒适型转移，销售市场出现了萎缩的前兆。大量的传统房地产资金开始寻求并开辟新的领域。为阻隔都市的喧嚣、浮躁，寻求宁静、闲适的自然生活，郊区化居住的观念日益被人们所接受并得到大力推崇。和发达国家一样的“城市空心化”概念正在被中国老百姓所接受，有钱人及大部分中产阶级前往郊区或城市边缘地带居住正成为一种居住时尚，快速带动着住宅郊区化的进展。二、特色房地产市场分析随着城市居民收入水平的不断提高，消费者将更加重视生活质量的提升，生存需求被进展需求和享受需求所取代，物质需求被情感需求所替换。教育、健康、休闲等后三产需求成为购房者作出是否购房决定的主要标准，后三产时代已经来临。在房地产竞争日益激烈的今日，越来越多的开发商祭出了出卖生活方式的大旗，各楼盘都纷纷宣传不仅仅卖给购房者一个 50 或 70年的生活时间，更重要的是卖给买家一个居住于此的、度身订造的生活方式。当前，传统房地产开发的机会逐渐减少，京、沪、深人均居住面积已超过 20...
