迎宾花园急待解决的问题及工作建议迎宾花园,绝对是郑州地产的奇迹，无论从任何角度看，王总的魄力和胆识都为人惊叹，尤其是在对付政府和有政府性质特点的企业，王总有这方面天才般的能力。也正是这方面的绝对优势能力，突破了迎宾花园公司其它方面的劣势。但是，现在迎宾花园只能说是成功了一半，距完全成功还有相当的距离，如同一架从北京飞往洛杉矶的飞机，现在只成功地在天上飞行了 50％的距离，下一半距离的空中旅程怎么走，现在的确得认真讨论。长期以来一直有种说法，认为只要房子盖好，不愁卖。现在房子盖好了，是否不愁卖呢？房地产运作，有其本质的规律在里面，我们在过去的几年内，我们这样或那样的作法，相当程度上违背了这些规律。而以上这些因素的合力，形成了目前迎宾花园喜忧参半的局面。工作思路问题一、 关于楼盘品质走向问题我们早在 2002 年 5 月份就已经达成共识，不能再以游击作风开展迎宾花园工作。现在从我们的物业服务、工程、园林、办公室甚至包括财务部门来看，还是一种纯游击作风，这种作风也让我们的售楼部、售楼现场和样板房显得非常尴尬（后详）。用这种作风开发一、两栋低价临街楼还能过得去，但用这种做法开发 1 亿 2 千万元的大型楼盘，结果可想而知。1要知道，象迎宾花园 1.2 亿这样的郑州顶级别墅，即便是最好的房地产团队，最严谨的作风，最正规化的合作单位，以及非常完备的物业服务，能够顺利完成也是非常困难和非常了不起的事情。而我们目前的作法，正在把一辆奔驰做成一辆昌河。二、关于物业管理的问题我们别墅的定位是郑州市顶级别墅区，我们在郑州房地产业的地位应当说如同裕达国贸在酒店业的地位一样。但是，裕达国贸的酒店管理水平，要如果象我们售楼部对面“好再来”饭店的水平，人们会怎么看裕达呢？裕达能算得上顶级酒店么？它的价格还会象现在这么高么？迎宾花园呢？这里主要从技术角度讨论我们为什么会出现那些问题。2001 年 10 月份初见王总时，王总有个论断:太原市有个别墅区，每平方米 5 千多元，郑州市的经济水平并不比太原差，所以郑州绝对有每平方米 4000 多元的别墅市场。问题是，有 4000 元以上的别墅市场，并不代表不管专业与否，只要经过“努力”，定了这个价就能成功。现在我们回头看一下，房子越是接近现房，价格反而越是卖不上去，总价过高的问题．外立面造型及色彩问题表现的愈加突出。东方经典没有“三所”优势，实际成交价每平方米 3200 元左右，如果现...
