三利宅院项目策划总案目 录第一部分 成都别墅市场再研究第二部分 目标客户群研究第三部分 项目核心理念设计前 言营销推广的实质就是用整合传播的手段与目标客户进行直接的对话，用市场语言准确表达和描述建筑产品的优势
因此，我们必须充分地了解：什么样的话题最能引起目标客户的关注和兴趣
什么样的推广手段最能激发目标客户的购买欲望
什么样的传播途径最能达到最佳的宣传效果
本案的目的就是通过市场、对目标客户群体的总体把握，以及对项目的质素分析，提炼出项目所应具有的破解市场、破解消费者的密码语言，通过对项目的透彻理解和准确的表述，来为以后的营销推广工作制订做战的指导思想
第一部分：成都别墅市场再研究一、 关于成都楼市供需的几组重要数据1、 743
59 万平方米2002 年，成都住宅商品房销售 743
59%，同比增长 16
5%，市场需求继续放量，形成对楼市良好的需求拉动
（数据来源：成都市统计局）2、 1993 元/平方米2002 年平均售价 1993 元，上涨 7
6%，主要是三环路、绕城高速通车，城市扩张、辐射增强，近郊房价上涨较大所致
（数据来源：成都市统计局）3、 339 套截止 2002 年底，成都市场有 40 多个别墅楼盘，已建和在建的别墅套数在 2000 套左右，其中已经拿到预售许可证的为1405 套，开发面积达 26
63 万平方米，市场市值高达 50 亿元
而在拿到预售许可证的 1405 套别墅中，实际销售仅 339 套，占24%
（数据来源：《中国房地产报》）4、 7%从消费者调查报告中（四川在线《成都购房需求情况调查报告》）得到的数据看，未来选择别墅置业的人群占整体消费者的 7%左右，选择在郊区（三环路以外）购房的占 20％，其中有 36％的人选择在城南购房，由此推算，选择城南郊区别墅置业的人群在 0
5、 50%从消费者调查报告中（四川在线《成都购房需
