第1页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共16页二线城市高层公共建筑策划项目位于二线城市。全市人口58万，市区人口14万。本项目位于城北新区，距离老城区中心地段大约4.5公里。城北区属于项目所在城市城市发展主要方向。市新规划地段，是未来城市的发展方向。在政府规划中，城北规划人口8.6万人，是城区各片区中规划人口最多的区域，为项目提供了较好的人口支撑。规划：长约200米，宽约133米。总用地面积：27000㎡总建筑面积：65243㎡其中大型超市面积：16750㎡商务楼建筑面积：18583㎡（三层）商业用房服务面积：30000㎡(28层、100m以下)容积率：2.39建筑密度：55.4%绿地率：8%地下车库泊位：113地面停车泊位：152地面自行车泊位：920需要解决三个问题：1、超市的开业时间预测（已解决，答案在15#）2、1.8万方商业用房的业态定位及产品建议（已解决，答案在47#48#49#）3、28层公建部分的功能定位和产品建议（提供了3种组合方案给甲方，正在确认，大家拭目以待。确认后马上双手奉上。）大家可针对以上情况发表看法。本次模拟操盘主要是提高大家思考问题时逻辑能力。发言内容可涉及解决问题的需要哪些数据，哪些方法。当需要相关资料LZ会认真回复，直至解决问题。重点是28层公建部分的功能定位、产品建议。问题探讨之一：分析现状1.项目位于二~三线城市，全市人口58万，老市区人口14万，若在浙江则是偏小型县级市的人口规模，外来人口不会多吧？购房人群以公务员、教师为主，属于高收入群体。这正是缺乏商业人口和外来购买力的典型现象。2.项目位于城北新区距老城区中心约4.5公里，规划人口8.6万人（老城人口至少迁1/3?），组团型哑铃式规划，新老区间存在着迁居抗力和短期生活交通成本加大；3.新区距最近的一、二线中心城市有多远？交通联系方式，主要靠快速第2页共16页第1页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共16页干道、高速公路、火车或航运？附近不会有机场吧？4.新区的经济模式存在着向周边幅射的能力和条件吗？5.新区可以有争取成为周边经济比较发达的一、二线中心城市的卫星城的条件吗？（加工区、贸易区、旅游区、教育区、生活区等）问题探讨之二：务点虚1.人均GDP水平（实际购买力评价），该地城镇居民人均总支出为＄905元还达不到人均GDP1980美元低收入组的一半。恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额=35.43%却相当于人均GDP＄3000元的水平,只能判断当地自产食物比省内一、二线中心城市量多且价廉,应该属于生活成本较低的地区。象天津对北京，苏州和嘉兴对上海。该地杂项商品和服务仅占2.06％偏低，本地娱乐休闲消费力较差。2.按经济发展阶段看人均GDP,该地城镇居民人均总收入为＄1591元,已超过人均总收入＄1000元温饱线开始走向小康阶段,但距人均总收入＄3000元的富裕阶段还有差距,也只有浙江省人均总收入的一半左右,应属于欠发达地区,分级也只能在二~三线城市中间偏下;3.GDP数值在不同阶段，商业地产出现的趋势。GDP值在1000美元以下，各类初级市场，集贸市场产生；在1000美元——2000美元，生活超市产生，食品类批发市场退出该区域；在2000美元——3000美元，产生建材超市、超市连锁店在各领域发展；在3000美元——4000美元，产生商业开始郊区化发展，Shoppingmall等产生；在4000美元以上开始产生旅游地产。4.在二，三级城市中，如政府迁移、新城区规划、支柱产业、大型交通道路规划等对该地的商业结构会产生重大影响。5.在人均收入低的国家，市场也因人均消费力低所限，虽然市场的环境差，但产品价格便宜，适合这个层次消费者，所以在任何一个城市，消费较高的往往去商场，专卖店，而中低收入者一般都喜欢去市场。越是人均GDP收入低的城市，市场业态的生意越红火；收入越高，则越差。6.城市化水平低的城市，人均收入越低，在市场的供给方式也就越初级，购物都集中在集贸市场，导致大部分大商场倒闭或半死不活；反之在人均收入高的城市，供给方式越高级，则购物多集中在商场，而初级或中级的摊位式市场生意很差。问题探讨之三：研究重点1.布局性；在商业物业硬件设施中，布局尤为重...
