商品房买卖合同解除后按揭贷款合同的处理2021年度房地产开发商继恒大暴雷之后，下半年的暴雷房企不断，其中不乏深圳佳兆业集团、广州雅居乐集团、广西阳光100、江西新力控股集团、上海阳光城集团、中国奥园地产集团等大型开发商。就笔者所在的长沙而言，据克而瑞研究院不完全统计，2021年末尚未交付的问题房产项目总建筑面积占2021年房产成交面积的25%，此情此景之下，无数购房者将可能面临预售房屋交付延期甚至烂尾的风险，这也将必然引起诸多商品房买卖合同纠纷。在开发商逾期交房或其他原因引起的商品房买卖合同解除后，全款买房的购房人与开发商之间的买卖合同作为非继续性合同，根据《民法典》第566条的规定，解除合同法律后果即恢复原状，房屋还未交付的情况下，开发商向购房人返还房屋全款并赔偿违约损失。但在按揭贷款买房的购房人和开发商解除商品房买卖合同后，必然还要面临与按揭贷款银行之间贷款合同的处理。笔者拟从以下三个方面出发，结合相关司法判例，对商品房买卖合同解除后按揭贷款合同的处理进行分析。一、商品房买卖合同解除后，购房人或贷款银行有权解除按揭贷款合同按揭贷款合同与商品房买卖合同之间虽不是主从合同关系，但商品房买卖合同的存在是按揭贷款合同签订的前提和基础，按揭贷款合同也是为商品房买卖合同服务的，按揭贷款合同对商品房买卖合同有一定的依附性。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同司法解释》”）第二十条的规定，商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人有权请求解除按揭贷款合同。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第一款的规定，购房人在诉请解除商品房买卖合同时，有权将贷款银行列为被告或第三人，同时诉求解除按揭贷款合同，如购房人未将贷款银行列为当事人，贷款银行也可以作为有独立请求权的第三人请求加入该诉讼或作为原告另行起诉后与该案合并审理，诉求解除按揭贷款合同，人民法院也可以依职权追加贷款银行为第三人加入诉讼。对商品房买卖合同和贷款合同的合并审理，有利于节约司法资源，避免当事人诉累，统一裁判尺度，一次性解决当事人之间的争议。综上，在商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同的解除在司法实践中基本不存在争议，也有司法解释提供法律支撑，商品房买卖合同和按揭贷款合同的合并审理也具有理论和法律依据，更是司法裁判解决争议的需求。二、按揭贷款合同解除后，一般由开发商将首付款和购房人已偿还的贷款本息返还购房人，将剩余贷款本息返还贷款银行贷款合同是贷款银行与购房人签订的，合同解除后，本应恢复原状，即由购房人将剩余贷款本息返还给贷款银行，但《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款规定，贷款合同解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。司法解释之所以作出这样的规定，是为了减少不必要的重复、繁琐程序和当事人的诉累，免去了由开发商将购房全款返还购房人，再由购房人返还给贷款银行的繁琐程序，在开发商违约的情况下，开发商本来也是返还款项的最终承担方。具体怎样去理解《商品房买卖合同司法解释》“出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的实务操作，可以参考（2013）沪一中民二（民）终字第325号判决中维持一审的判决结果，即“博锦公司于判决生效之日起3日内向肖树生等返还房款952848元及自2010年5月20日起至判决生效之日止肖树生等已向上海银行归还的贷款本金”、“博锦公司于判决生效之日起3日内向肖树生等赔偿自2010年5月20日起至判决生效之日止，肖树生等已向上海银行支付的贷款利息”、“博锦公司于判决生效之日起7日内向上海银行偿还肖树生等判决生效之日起就个人住房借款担保合同剩余的贷款”，该案被收录于《人民司法案例》（2016.14）中进行评析。在最高院2017年的中国建设银行股份有限公司青海省分行、王忠诚商品房预售合同纠纷二审判决中，最高院维持的一审判决也是采用的该种方式由开发商分别返还购房人和贷款银行。综上，按揭贷款合同解除后，一般由商品房开发商将首...
