嘉善姚庄镇两分两换工作的调研嘉善姚庄镇“两分两换”工作的调研报告一、XX县区“两分两换”试点工作的由来嘉善从2008年开始着手部署“两分两换”试点工作。所谓“两分两换”就是：宅基地与承包地分开，搬迁与土地流转分开；以土地承包经营权换股、换租、换保障，以宅基地换钱、换房、换地方。事实上，“两分两换”的工作内容不是新东西，它只是对各地近年来的新农村与城市化建设的举措进行了进一步整理，以便于工作的有序展开。目前姚庄镇实施的只是“两分一换”，一换即：以宅基地换钱、换房、换地方。二、对姚庄镇“两分两换”工作的概述及剖析（一）、姚庄镇“两分两换”工作的条件分析。全姚庄镇农户4805户共18049人；农户户均4.3人（含独生子女数），户均住房187平方米，户均生产性服务用房104平方米，户均宅基地1.163亩。该镇80%以上的农村住房是上世纪八九十年代的产品，式样老化且功能不足，因此一部分农民本身就有改善住房条件的内在需求。姚庄镇2008年工农业总产值136亿元，财政收入2.37亿元，经济总量为嘉善的第二大镇；农民纯收入1.25万元。（二）姚庄镇“两分两换”试点工作情况概述1、总体目标。计划用5～8年时间，投入14个亿，分期建设集镇规划区内0.98平方公里的农村新社区，集居全镇4805户农户。集约的土地进行流转，到20XX年要达到流转1万亩以上，50%左右的农田实现规模化集约经营。2、政策框架。姚庄镇采用标准公寓和联建复式公寓两种房型进行安置，由农户自行选择。标准公寓为五层，复式公寓楼层为四层（不包括车库和阁楼）。安置房屋土地性质：前者属于国有划拨，后者属于集体所有。安置面积：前者按认定人口的人均40平方米安置，每户可超面积控制在40平方米以内；后者分占地面积为大户85平方米、中户75平方米和小户60平方米三种。在补助标准政策方面，主要是“两补两奖”。一是第1页共4页旧房补助。二是临时安置补助。三是集聚奖励。对选择标准公寓房的，给与认定的人口奖励。对选择复式公寓房的，以其现有农村宅基地大小确定大、中、小户型安置并按档次奖励。四是激励奖。对当天签约、自行腾房、装修节约和搬家等方面给与一定奖励。3、规划及进展。通过修编《姚庄镇域总体规划》和《姚庄镇土地利用总体规划》，将30.8平方公里（原全镇辖区面积）规划为3.5平方公里的商贸居住区、8.5平方公里的工业功能区和18.8平方公里的现代农业产业区三大区块。一次规划布局，分期开发建设，项目建设和功能设施配备同步实施。在商贸居住区中规划建设1.2平方公里的农村新社区，并将其中的0.98平方公里（1470亩）规划为集中居住区，0.22平方公里（330亩）规划为综合服务配套区。1今年年初启动了首期农村新社区的建设，建设占地311亩（占商贸居住区面积的21%），有18幢标准公寓和85幢复式公寓楼。可建成住房1060套，置换农户820余户。首期工程可于11月竣工，明年年初置换户即可搬迁。由于各种情况所限，目前姚庄镇实际推行的还只是“两分一换”，即以宅基地换钱、换房和换地方。而以土地承包经营权换股、换租、换保障等只能在宅基地复垦的基础上通过推进土地流转来进行。4、投入与费用测算。在投入方面，整个0.98平方公里（1470亩）的集中居住区需建设116.8万平方米建筑，总投入13—14亿元，包括前期工程费、“两房”和公建配套用房建设费、基础设施费、财务费和不可预见费。在成本方面，政府各种补助投入成本户均27.06万元，或者每亩置换成本为31.24万元。该费用包括政府各种奖励补助、征地拆迁和基础设施配套建设等费用。按标准公寓房以180平方米计算，其建筑安装成本约为18万元。而每户农户的各种奖励可达17万元；所以，农户选择标准公寓房最后只需支付1—2万元，选择复式公寓房只需支付8万元左右。农户的实际花费不多。（三）、姚庄镇“两分两换”工作的困难剖析1、建设资金平衡难度大。“两分两换”的安置住房建设、第2页共4页设施配建一般实行预征地和预安置，因此启动和运作需要大量资金。村民安置点主要是通过土地复垦指标费、置换土地的出让金及相关配套补助资金来平衡的。由于土地复垦指标费和相关配套资金十分有限，被置换土地的出让收益又具有滞后性和不确定性...
