中国地质调查局自然资源综合调查指挥中心与北京颐源居物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】北京市第一中级人民法院【审理法院】北京市第一中级人民法院【审结日期】2021.11.29【案件字号】(2021)京01民终9171号【审理程序】二审【审理法官】徐冰金莙刘婷【文书类型】判决书【当事人】中国地质调查局自然资源综合调查指挥中心;北京颐源居物业管理有限责任公司【当事人】中国地质调查局自然资源综合调查指挥中心北京颐源居物业管理有限责任公司【当事人-公司】中国地质调查局自然资源综合调查指挥中心北京颐源居物业管理有限责任公司【代理律师/律所】周坤平北京市两高律师事务所;王朝旭北京市两高律师事务所;王宏彬北京市同创律师事务所【代理律师/律所】周坤平北京市两高律师事务所王朝旭北京市两高律师事务所王宏彬北京市同创律师事务所【代理律师】周坤平王朝旭王宏彬1/9【代理律所】北京市两高律师事务所北京市同创律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】中国地质调查局自然资源综合调查指挥中心【被告】北京颐源居物业管理有限责任公司【本院观点】依法成立的合同，自成立时生效。指挥中心所主张的前述文件中的相关内容均为规范实际住户和原产权单位之间关于发放物业补贴标准或物业管理企业选聘规范等问题的内部文件，对物业公司并无约束力，不能直接改变《物业管理委托合同》约定的交费义务主体。【权责关键词】代理违约金过错支付违约金不可抗力合同约定证据诉讼请求撤诉维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-12-1001:05:59中国地质调查局自然资源综合调查指挥中心与北京颐源居物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书北京市第一中级人民法院民事判决书(2021)京01民终9171号当事人上诉人(原审被告)：中国地质调查局自然资源综合调查指挥中心，住所地北京市西城区红莲南路55号。2/9法定代表人：谢新义。委托诉讼代理人：周坤平，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朝旭，北京市两高律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：北京颐源居物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区翠微路4号颐源居4号楼一层101。法定代表人：吕顺，董事长。委托诉讼代理人：刘国均。委托诉讼代理人：王宏彬，北京市同创律师事务所律师。审理经过上诉人中国地质调查局自然资源综合调查指挥中心(以下简称指挥中心)因与被上诉北京颐源居物业管理有限责任公司(以下简称颐源居公司)物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2021)京0108民初5534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。二审上诉人诉称指挥中心上诉请求：撤销一审判决，改判驳回颐源居公司一审全部诉讼请求，或者将本案发回一审法院重审。事实和理由：1.物业费的交纳主体是业主而不是指挥中心。指挥中心与颐源居公司签订的《物业委托管理合同》已于2018年1月6日履行完毕。根据2015年1月1日起实施的《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供暖采暖改革的意见》(国管房改[2014]504号)(以下简称504号文)第三条第6项、第7项规定，物业服务合同应该由业主个人和物业公司签订，在京中央和国家机关不再交纳或报销职工的物业服务费，物业费用应当由业主自行交纳。故支付物业费的主体应当是实际接受物业服务的业主，一审法院认定支付服务费的主体错误。2.关于违约金问题。指挥中心主观上不存在不支付物业费的故意，并非恶意违约，是由于军队改制过渡时期指挥中心的管理方式发生变化，属于因客观原因无法支付，故指挥中心不应支3/9付违约金。二审被上诉人辩称颐源居公司辩称，同意一审判决，不同意指挥中心的上诉请求及理由。1.涉案小区是部队福利分房，没有产权证，不存在法律意义上的业主，故颐源居公司可以依据《物业委托管理合同》向指挥中心主张物业费。2.颐源居公司和指挥中心之间存在合同关系，且颐源居公司亦事实上提供了物业服务，故颐源居公司可以向指挥中心...
