商品房买卖合同解除条件研究VIP专享VIP免费

第1页共17页本文格式为Word版下载后可任意编辑和复制商品房买卖合同解除条件研究关键词：合同商品房解除权在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)施行前，《合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理方法》等相关法律、行政法规和规章，对商品房买受人可以解除的情形与条件作了相应的规定。但这些规定有的过于原则或笼统，有的在实践中缺乏操作性，尤其是一些房地产开发企业(以下简称出卖人)严峻违反诚恳信用原则，发布虚假广告，设立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房买卖合同(以下简称合同)欺诈买受人，有的商品房面积严峻缩水，有的存在严峻的质量问题，严峻损害了买受人的合法权益，这给商品房买受人行使合同解除权造成困难。最高人民法院出台的这一《解释》，为商品房买受人通过司法途径行使合同的解除权供应了强有力的保障。依据《解释》及相关法律法规的规定，结合实践操作阅历，现就商品房买受人有权解除第2页共17页本文格式为Word版下载后可任意编辑和复制合同的情形及应当具备的条件进行分析。同时，因合同的无效同样也可以达到买受人退房的目的，因此，笔者将作一并的分析。(一)商品房存在权利瑕疵，买受人可以解除合同的情形及应当具备的条件。1、出卖人与买受人签订合同后，又将同一商品房抵押给第三人的，买受人可以解除合同。在实践中，房地产开发商为了缓解资金周转上的困难，常会与买受人签订合同后，又将同一房屋抵押给银行以猎取贷款，在合同商定的交房期限到来之前又无法解除抵押，致使无法履行合同商定的义务，损害买受人的合法权益。《解释》第八条项规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以恳求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”。买受人行使这一解除权应当具备的条件是：(1)出卖人在与买受人订立合同后，在未告知买第3页共17页本文格式为Word版下载后可任意编辑和复制受人的状况下又将同一房屋抵押给了第三人;(2)因出卖人将同一房屋抵押给第三人的缘由，导致合同的目的不能实现的，即买受人无法在法律和事实上取得合同中商定的房屋。只有这两个条件同时具备，买受人方可要求解除合同。假如出卖人在与买受人订立合同后，经过买受人的同意，或者已经告知买受人该房屋抵押给了第三人，且在合同商定期限内出卖人可以将该房屋交付给买受人并能办理出房屋过户手续的，那么买受人就无权要求解除合同。2、出卖人将同一房屋出售给两个以上的买受人的，买受人可以解除合同。《解释》第八条第(二)项规定，合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以恳求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《商品房销售管理方法》第十条“出卖人不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。”开发商这么做往往是为了猎取买受人的首付款，第4页共17页本文格式为Word版下载后可任意编辑和复制以解决资金上的燃眉之急，但这会使买受人取得房屋全部权的合法权益无法得到保障。但是，随着各地网上签约与备案的普及，这样的情形会渐渐削减。买受人行使这一解除权应当具备的条件是：(1)须出卖人在与买受人订立合同后，又将该房屋出售第三人;(2)因出卖人将同一房屋出售给第三人的缘由，导致第一买受人不能在法律和实际上取得房屋。假如第一买受人在法律和实际上可以取得所购买的房屋，那么无论出卖人是否又与第三人签订了合同，第一买受人都不能解除合同。这时，可以行使合同解除权的应当是第三人。3、拆迁人将补偿安置房另行出卖给第三人的，被拆迁人可以解除安置协议。《解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人根据全部权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确商定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，假如拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，...