地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告未经深圳市地铁有限公司或其授权主管部门许可，本报告全部或部分内容不得供给任何第三方。评估报告名称：地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告评估报告编号：[2005]K0305号评估机构：深圳市世联房地产评估有限公司评估日期：2005年3月8日至2005年11月11日版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。深圳市地铁有限公司：承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司——深圳市世联房地产评估有限公司对贵公司委托的地铁老街站上盖物业项目可行性研究方面的意见，供贵司参考。需要说明的是，由于地铁老街站上盖物业目前处于前期准备阶段，尚未制定具体的开发经营方案（根据《深圳市人民政府文件》深府[2002]23号文件规定：制定具体的开发经营方案上报市政府，经批准后办理土地出让手续。若方案未获批准，则由地铁有限公司提出开发经营方案，经市政府批准后，通过公开招标寻找新的合作伙伴进行开发），因此地铁老街站上盖物业开发项目尚未取得土地使用权，开发时间、规划功能、规划指标及可销售面积指标方面仍然有一定的不确定性，如果此部分相关数据发生改变，我们的测算结果也需相应做出调整。我们在确定投资估算（包括地价投入、建筑成本）、资金投入（包括自筹资金、银行贷款）、项目的建设进度安排主要依据国家有关房地产开发项目的规定、深圳市一般商住（公共）建筑情况确定，并通过对委托方前期初步定位构想规划进行分析，基于目前深圳市房地产市场情况，结合近十年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的。由于时间与资料的限制，未必能将项目的实际情况全面地考虑在内，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。特别需要提出的是：报告中土地取得费用、建设时间、销售价格及销售率、经营时间及价格等是基于相关市场分析及深圳市一般标准所得；报告的相关利润指标是基于项目能按报告中有关土地取得费用、建设时间、销售价格及销售率、经营时间及价格等假设条件基本成立情况下所能取得结果；本报告的基础是地铁老街站上盖物业项目未来经过市政府批准的开发经营方案与目前委托方的设想方案及我们根据市场状况做出的判断差别不大；根据有关批准文件，在投资估算中已经计算建筑物应有的基础成本、前期费等费用；东门片区以步行购物及零售商业为其主要特点，购物人群主要通过各种公共交通来往；购买居住人士主要为片区私营小业主或附近工作的白领人士，其对公共交通便利要求高，本项目拥有地铁与公交换乘两种优势，公寓提供较好的装修提升居住价值，停车空间对商业及住宅销售价格基本无影响；另外考虑到目前东门经营成功的商业案例基本上都有大型综合商业的进驻，因此为确保本项目在前期聚集人气，经营获得成功，我们建议第4、5层商业以出租招商方式吸引大卖场进驻，吸引人气促进第2、3层的销售，待市场情况更为成熟后再考虑销售等方式变现。（本页无正文）顺颂商祺深圳市世联房地产评估有限公司2005年11月11日目录一项目总论.................................................................................................................11项目背景..........................................................................................................11.1项目位置.................................................................................................................11.2项目四至.................................................................................................................11.3项目建设规划指标.................................................................................................21.4项目用地现状.........................................................................................................31.5开发公司概况...............................
