华曦大厦策划初案目录第一部份市场分析.................................................................................................................1一、2004年广州楼市概况2二、2005年广州楼市预测6三、2004年度东山区市场分析11第二部份项目定位...............................................................................................................22一、项目概况23二、SWOT分析25三、目标客户定位31四、项目形象定位37五、价格定位39第四部分项目建议.............................................................................................................40一、项目规划建议42二、户外包装建议42三、售楼部包装44四、样板房包装48五、附加值建议53第五部分营销推广部署.....................................................................................................57一、工程节点58二、总体推广策略58三、营销推广部署60四、营销费用预算68五、资金回笼计划68六、促销措施的运用69第一部份市场分析1一、2004年广州楼市概况(一)2004年1-11月房屋交易情况面积单位：万平方米十区原八区2004.112004.1-112004.112004.1-11全市房屋成交登记面积163.141776.02110.311224.90其中：预售商品房95.041034.0262.43694.48二手房68.10742.0047.88530.42全市房屋成交登记金额69.22717.0953.73566.36其中：预售商品房50.13513.6538.48402.07二手房19.09203.4415.25164.29注：房屋交易包括商品房交易和二手房屋交易。(二)2004年1-11月商品房批准预售和预售成交情况2由房管局公布2004年1-11月各区商品房预售及成交情况可看到天河区的消化量大大高于推出量，成交量是批出量差不多2倍。这表明了市场前期的存货量得到进一步消化，另一方面市场仍然存在较大需求量，房地产市场处于供销两旺的状态。其中住宅仍是房地产的主流产品，住宅市场前景看好，老八区的旧宅市场成交量同样是批出量的2倍，再一次表明了住宅市场消化能力非常强。(三)2004年1-11月各区一、二手住宅成交均价情况3预售住宅一手成交均价不断增长，比2003年同期增长达10%，与2004年上半年相比增长达5%，2004年增长速度比去年快，而二手成交均价增长相对较为平稳，只有荔湾区升幅较大，与2003年同比增幅达21%。而天河区的楼价不断上涨，一手升幅最大，二手价格相对平稳。4(四)住宅市场交易情况十区原八区2004.112004.1-112004.112004.1-11全市住宅成交登记面积135.101376.8194.35994.83其中：预售住宅84.95890.2957.35621.23二手住宅50.15486.5237.00373.60全市住宅成交登记金额56.82545.7250.34444.66其中：预售住宅42.24410.4038.48330.14二手住宅14.58135.3211.86114.522004年商品房预售许可证来看，原八区的商品房预售较去年同期有减少的趋势，但十区的商品房预售却较去年同期大大增加。说明，广州随着大广州的开发战略，花都区和番禺区的供应量越来越多，旧城市中心的供应量相对减少，旧城中心供缺口将渐渐拉大。从房屋交易情况来看，原八区的商品房预售虽然减少，但成交却有所增加，说明广州近年房地产形式一片大好，原八区消化了以往大量的空置物业。从成交价格情况来看，全市楼价呈上升的态势，全市的总体均价已达5789元/㎡，其中楼价最高的是东山区6689元/㎡，其次为天河区达6666元/㎡，是老八区楼价中增幅最大达到26%，越秀区格价同比却惊人地下降了25%。(五)小结2004年广州楼市整体销售畅旺。主要有以下三大特点：第一，从利好因素看，今年上半年广州申亚成功，给广州楼市注入新的概念及利好元素。随着非典因素的减退，居民购买住宅偏爱于综合素质高的住宅来提升居住品质。预测未来会出现居民回归市区的趋势。第二，从供需情况看，老城区供应量减少，花都、番禺等外区域的供应量增加，受环境、教育、配套以及楼价上升等因素的影响，居民回流都市的趋势促使，老城区成交量上升，空置率下降，供需两旺。第三，从销售势头看，与去年相比，今年显得强劲十足，在东山、天河的珠江新城等区域，新盘的消化速度加快，富力、城建等大发展商共同托市，楼价上扬。5二、2005年广州楼市...
