商业房地产贷款：在一个困境行业中求经济效益尽管商业房地产贷款行业处境艰难，但仍有一些贷款机构在蓬勃发展。2009年12月•AvitalEliasov,PhilippHärle,andDoranSchifter来源：金融服务业务2007年从家庭开始的危机已经扩散蔓延到了办公室和商店。商业房地产（CRE）是受到全球经济危机严重影响的几种资产类型之一，在许多市场中，房地产的价值已经下跌了25％以上，而一些专家预计，在受影响最严重的一些地区，其最终下跌幅度将会超过50％。大多数银行正在大幅度地去杠杆化，有些是为了确保自己的生存；对于许多银行来说，这种去杠杆化包括大幅减少对商业房地产的贷款。其结果是，商业房地产的融资来源严重枯竭。一些大型房地产集团由于无法为到期“气球”贷款再融资，已经违约拖欠还款。有些企业甚至被迫申请破产。总之，商业房地产行业及其贷款机构发现，自己已深陷恶性循环之中。鉴于这种黯淡的前景，或许现在正是深入考察迷雾重重的商业房地产金融业的最好时机。许多商业房地产贷款机构发现，很难了解自己的业绩与同行企业的业绩相比到底如何。而且，很少有贷款机构能够肯定地说出，如何才能获得最佳业绩。这些认识上的差距使银行面临风险；如果它们不能正确了解自己的经济业绩，它们还可能会错失改进自己业务模式的重要机会。随着这次金融危机逐渐平息，以及新的现实开始展现，这种机会很可能即将到来。为了帮助银行更好地了解此项业务，麦肯锡公司发起了首次“商业房地产金融调查”，这是麦肯锡专门针对商业房地产的两项调查之一1。有8家欧洲的大型银行参与了这次调查，还有其他几家银行接受了补充采访。我们估计，这两组银行加起来，大约占到整个欧洲在资产负债表上业绩优异的商业房地产贷款的40％左右。我们的调查从时间上跨越了2006年和2007年，这是楼市繁荣时期的最后两年，它提供了商业房地产行业在好年景时业绩如何的清晰景象。我们的研究得出了两个重要结论。首先，即使在形势最好的时期（更遑论在整个商业周期中），该行业作为一个整体也收不回其资金成本（用股本来定义）。换句话说，好年景的“盈利”记录对于股东来说实际上是一种经济损失；更糟糕的是，当该行业陷入低迷时，它们又未能对股东的重大经济损失提供一种缓冲保护。我们认为，正如我们将要解释的那样，主要的罪魁祸首是糟糕的交易选择，以及——说得更具体一点——未能充分评估潜在风险的代价。其他一些因素包括，缺乏来源多样化的收入和成本效益不高。由于这些因素的影响，我们预计，即使在当前危机的阴影逐渐淡化以后，商业房地产金融业仍将继续成为“价值杀手”。即便如此，还是有些商业房地产贷款机构实际上获得了超过其资本成本的投资回报——这是我们得出的第二个结论。业绩最好的贷款机构已经开发出一种深思熟虑的业务方法，它们精心挑选自己的客户，全神贯注于自己最熟悉的市场，并且慎重看待房地产市场的许多内在风险。此外，它们将自己的业务保持在可控范围之内，并反周期地减小业务规模。这些业绩优异的机构行事谨慎，令人钦佩，而且许多机构现在正从卖方（即贷方）市场中获得收益。而其他一些同行企业却还在苦苦挣扎。那些陷入困境的贷款机构不应该让一次有益的危机白白浪费。它们可以利用其业务暂时清淡的机会，深入了解获得优异业绩的途径，并构建获得这种业绩所需要的能力。一旦危机过去，那些能够尽快建立这些技能和流程的银行将会占据有利地位，在这个重要的市场上，获取更大份额的经济效益。一个本质上面临挑战的行业我们分析核心问题——银行在商业房地产金融业难以获得经济效益——的出发点是，任何大型财团都能很容易地进入这一业务领域。一般来说，利用几乎任何商业银行或投资银行已经配备的支持团队和系统，就都可以从事商业房地产贷款业务。不需要建立银行分理处网络，通过几个地点适中、可处理一些基本按揭服务活动的办事处，就能开展业务。与（比如说）企业贷款业务相比，这是一种基于交易的业务，其中关系的作用并不是那么大。商业房地产的借款方倾向于在不存在任何物质转换成本的情况下，与多家商业房地产贷款机构保持关系。而且，该业务在本质上是基于一种易于交付的核心...
