房地产市场研究部工作引言随着房地产市场由卖方市场转入到买方市场的微利时代，产品同质化程度提高，消费者购买和消费意识发生提升和转变，导致市场竞争行为加剧，因此房地产企业越来越重视对市场的分析和监控。营销方式也相应的由传统的产品导向型转变为市场导向型，甚至企业的经营方式和运作模式也都以市场为基准。市场是企业生存的环境，因此企业只有了解市场、适应市场、把握市场才能平稳、快速的发展。研究部将大连房地产市场作为研究工作的重点，对其经济状况、政策法规、房地产市场发展程度、市政交通及未来城市战略规划等方面进行系统的分析和研究。同时研究部针对房地产产品的类别对微观市场进行系统、及时的监测：在住宅市场方面，对其户型、价格、客户群、销售率等重要指标按月度做出详细监测，对不同区域的住宅市场按季度监测，由此研究部可以全面及时的掌握住宅市场的变化情况；在写字楼方面，针对写字楼市场的客观情况，按区域、档次、规模等专业指标进行合理划分，定期对其租价变化、空置率、入住企业变动、推出时间以及潜在供应市场进行专业监测。研究部除了立足于大连房地产市场，同时对全国房地产发展程度较高的其他城市（北京、上海、深圳、沈阳）的市场信息进行掌握和监控，在尊重本土文化的基础上，融入先进房地产理念，对房地产市场建立科学全面的监测系统。研究部将坚持专业化的发展路线，坚持以科学、严谨的态度，吸收和学习市场调研的专业知识并创造性的运用，不断为我司提供房地产市场信息服务。一、研究部的职能研究部是公司的信息中心，主要针对与地产市场密切相关的宏观经济、政策、经济发展战略规划进行时效性搜集分析。主要从事地产市场趋势研究、政策效应分析及其预研究部负责人员政策研究员市场调研员媒体监测员测。了解和掌握媒体与社会关心的热点地产问题。信息的收集、整理、汇编、提供诸如进入市场、开拓市场、监测市场等信息服务。二、研究部的职责1、政策分析（1）收集和整理国家、地方出台的最新政策。（2）深层次分析政府出台政策的目的和意义,进而分析政府的政策导向。（3）分析政策、法规对房地产市场产生的影响。2、市场调研（1）组织执行调研计划的制定和实施。（2）根据项目对区域市场进行重点调研。（3）寻找同质素楼盘作为竞争对手，根据制定的竞争楼盘指标进行详尽的调研。（4）对具有代表意义的典型个案进行调研。3、媒体监测（1）关注网站、媒体对市场热点问题的分析和评论。（2）关注报纸、杂志刊登的地产广告形式和特点，及其发布周期和活跃规律。（3）追踪竞争对手和典型个案的广告宣传。4、数据整理（1）将政策分类、整理并建立相应的数据库。（2）对市场调研所得数据分析、整理，并作出调研报告。（3）对竞争对手和典型个案建立详尽的档案系统。三、研究部的人员架构四、研究部的研究内容1、房地产市场环境（1）政治法律环境调查①国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。②有关房地产开发经营的法律规定。③有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。（2）经济环境调查①国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。②项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。③一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。④国民经济产业结构和主导产业。⑤居民收入水平、消费结构和消费水平。2、房地产市场需求和消费行为调查（1）消费者对某类房地产产品的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。（2）房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。（3）需求动机调查。如消费者的购买意向、影响消费者购买的因素、消费者购买动机的类型等。（4）购买行为调...
