目录项目决策背景与摘要___________________________________________________3一、内部因素_________________________________________________________________3二、外部环境_________________________________________________________________3第一部分项目概况___________________________________________________4一、宗地位置_________________________________________________________________4二、宗地现状_________________________________________________________________5三、周边道路及出行方式______________________________________________________13四、周边3公里社区配套______________________________________________________15五、周边环境与规划__________________________________________________________18六、市政配套________________________________________________________________23七、规划设计要求____________________________________________________________24第二部分法律风险分析______________________________________________26一、土地出让条件____________________________________________________________26二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段____________________________28三、总体评价________________________________________________________________29第三部分市场分析__________________________________________________29一、南京房地产市场简述______________________________________________________29二、玄武、栖霞市场概况______________________________________________________41三、竞争市场分析____________________________________________________________44四、需求市场特征____________________________________________________________54五、产品建议和目标客户定位__________________________________________________57第四部分规划设计初步分析__________________________________________60一、规划设计草案____________________________________________________________60二、规划设计草案分析________________________________________________________60第五部分工程及销售计划____________________________________________65一、一期开工时间确定________________________________________________________65二、工程及销售计划__________________________________________________________67第六部分成本及投资收益预测________________________________________67一、成本预测________________________________________________________________67二、税务分析________________________________________________________________68三、经济指标分析____________________________________________________________69四、现金流量________________________________________________________________73第七部分竞争对手分析______________________________________________74一、已购买标书的发展商______________________________________________________74二、其它本地发展商__________________________________________________________78第八部分综合分析与建议____________________________________________81一、优势与劣势______________________________________________________________81二、结论与建议______________________________________________________________82附件：1、《南京城市发展与住宅市场研究报告》2、《南京土地招投标市场研究报告》3、《聚宝山项目提交政府答疑的问题》项目决策背景与摘要一、内部因素1、项目地处市中心边缘、一环线（绕城公路）与城市东西向主干道（宁镇公路）交叉区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。2、南京公司金色家园项目将于2004年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为3亿元。本项目总建筑面积51万平米，2004年可结算面积约10万平米，结算金额约4亿元，并可为南京公司2004-2006年提供...
