1.2.2南宁市城市规划发展（1）城市定位及发展方向（南宁市城市近期建设规划（2006-2010年））城市定位广西壮族自治区首府，西南地区交通枢纽，泛珠三角经济圈西部区域性中心城市，中国东盟自由贸易区的区域性国际化城市。城市近期发展方向以邕江为轴线，两翼拓展，东建西扩，完善江北，提升江南，形成向东、西、南三个主要方向拓展的空间格局，重点实施城市向南发展的战略，重点启动建设五象新区。（1）向东——完善凤岭片区、仙葫片区，加快建设龙岗片区；（2）向西——加快相思湖新区建设步伐；（3）向南——提升江南片区，重点启动建设五象新区。（2）城市总体布局结构1、总体布局形态：“一轴两带多中心”南宁城市外围组团、发展轴线正在逐渐展开，为打破单中心圈层拓展结构提供了良好的发展基础，近期应加快对城市空间结构作出合理调整，突出“一轴两带多中心”的发展模式和趋势，逐步形成沿邕江两岸串珠式展开、沿其支流纵深发展的城市布局形态。2、“一轴两带”的城市发展轴线（1）“一轴”：沿江城市发展轴，整个城市沿邕江两岸展开，城市各级中心分布在邕江两侧，沿邕江形成城市最主要的一条东西向的发展轴线；（2）“两带”：一是西部北部生态保护带，是南宁的上水地带，除紧邻城市的山前地带在生态保护的前提下可进行适度的开发外，应作为城市西部北部重要的生态屏障进行保护和培育；二是南部生态保护带，南部的大王滩水库及其周边低山丘陵地区，除局部作为旅游度假发展用地外，应作为城市南部的重要生态屏障。3、沿江串珠式的“多中心”城市空间体系（1）一主：中心片区的老中心和紧邻的邕江南岸中心共同构成联系邕江两岸发展轴的中心聚合枢纽。（2）两副：南部五象副中心和西部相思湖副中心，副中心和其服务范围内的城市组团将成为疏解中心区吸引力的“反磁力”集团，以有效缓解中心组团的压力。（3）多核：各片区内承担不同功能的各种中心，中心与所处组团将成为重要的城市功能增长核，通过适度综合建设能够降低对中心区的依赖。同时还应严格保护和培育作为城市绿核、绿肺的青秀山和五象岭的生态环境。（3）城市交通环境规划城市道路系统改善计划（南宁市城市近期建设规划（2006-2010年））（1）核心区（一环内区域）道路交通系统改善要点：加大设施建设力度，优化道路功能；制定相应的管理措施。（2）各片区道路系统建设和改善要点：加快环路系统的建设，充分发挥各环路的作用；加快轴向干道（东西向、南北向）系统建设，使城市各组团通过干道系统和环路紧密联系；加强区域内部、区域内外部路网衔接结建设，使道路资源利用率最大化；加快中心城区对外通道的建设，解决好城市路网与对外公路的衔接问题；加强中心城区与外围组团（包括九曲湾、蒲庙、五合、那马、吴圩组团）的道路联系。（4）城市住房建设规划按照（南宁市住房建设规划（2006-2010））住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则，结合南宁市城市土地资源特征和人口增长特点，规划期内住房建设应遵循以下方针：将凤岭、五象、东沟岭、相思湖、北湖、那洪、沙井等地区作为新增住房建设重点发展的地区。对于城市中高档商品住宅的建设，根据南宁市的实际情况，应加强宏观调控，科学制定住房建设结构和土地供应计划，重点考虑在蟠龙组团、凤岭组团、相思湖组团、龙岗组团、仙葫西组团等区域适度发展中高档商品住宅以满足市场和市民居住的需求。1.3南宁房地产市场发展状况分析1.3.1南宁市房地产市场消费力分析（1）人均可支配收入与消费性支出数据来源：南宁统计年鉴；广西统计年鉴；南宁经济信息网2006年，南宁市人均可支配收入超过万元大关，较往年有较大幅度上升。城镇居民收入快速增长，带来了消费水平的迅速上升，但是，从南宁市人均支出收入比我们可以看到，整体消费支出的比重较大，说明居民储蓄余额较少，在大件消费上将会产生一定的障碍。（2）南宁市历年居民住房支出情况分析：自2004年以来，随着南宁市房价的上涨，人均居住面积的提高，南宁市居民的住房支出额逐年升高。住房作为居民基本的生活支出,其比重同样可反映居民生活水平高低。居民生活水平越高，住房支出比将和恩格尔系数趋势一致——...
