地产开发关键成果文件、分级标准与成果标准探讨撰稿人：赛普咨询王成昆前言房地产项目开发是一项系统工程，由于是资源整合型行业，需要决策者统筹整合各个专业、各项外部资源进行统一的协调、控制与管理。一般来说，对内外资源的整合管理，可以结合地产开发运营管理体系，将开发计划管理（T）、会议运营管理（C）、阶段成果管理（Q）、知识积累管理（K）、、经营绩效管理（进行统筹考虑，协同专业资源、实现企业项目开发的规范化、标准化。本文力图就地产企业项目开发中所涉及到的阶段成果文件（Q）进行梳理，并就其重要性研究其判定标准，根据标准对各项成果文件进行分级，结合成果文件的分级、标准化模板研究及公司的会议/决策运营体系设定不同的管理权限，以此提高项目开发运营的效率，提升企业项目开发的规范化、标准化程度。正文从项目开发价值增值链的角度来看，根据赛普咨询地产开发价值链VAC模型，项目开发过程一般来说可以分为七大阶段，即：项目拓展论证阶段、项目策划阶段、方案设计阶段、施工图设计阶段、施工管理阶段、营销销售阶段、客户服务阶段。各个阶段存在串行或并行的关系，同时，各相关阶段间通过某些开发成果形成上下游流程环图1赛普咨询-房地产开发价值链VAC模型显而易见，开发过程中，这类成果文件数不胜数，然而其中必然存在某些“关键”成果文件是某一特定阶段中所必须产生的成果文件，比如《项目可行性研究报告》。如何识别这些关键成果文件，并依据其关键程度（或言重要性程度）划分相应的文件等级予以不同的关注程度，是本文探讨的重点。一、关键成果文件的定义与特征分析一般来说，当我们为客户建立起一套完整的流程管理体系，必然会涉及到七大技术专业（拓展、营销、设计、成本、采购、工程、客服）及三大管理控制专业（行政、财务、人力）的职责分配与相关配合，通常来说，各专业间在某一特定阶段进行相互配合的目的是为完成某一特定任务或工作，这些任务或工作的成果往往是以成果文件的形式出现。我们认为，地产开发成果文件是指地产开发过程中，各开发阶段相关流程中有明确输出输出关系的，能够支持下游流程符合质量控制原则的内外部知识成果、模板类报告、支持性关键表格、政府批复等等文件。其中，那些对本阶段流程有关键影响作用的，考虑周到无遗漏，倘若不完成将严重影响下游流程有效执行的成果文件，我们称之为阶段关键成果文件。一般来说，关键成果文件具有以下四个特征：图2阶段关键成果文件的特征、目标性。根据我们的咨询经验，关键成果文件往往产生于流程的操作关键点，而且多数是流程运作的主要目的。以W公司《概念设计管理流程》为例，经过识别，其流程过程中的“编制《设计任务书》”、“提交设计成果”为此流程的关键点之一，而恰是这两个关键点表明了此流程的关键成果文件：设计任务书、设计成果。从流程操作的流向与目标来看，形成这些关键成果必然是本流程存在的主要目的。从这一意义上来说，流程的存在仅为使成果的产生更科学、合理、可控。我们可以没有流程，但必须形成合理的成果文件。、有效性。作为开发过程中的关键成果文件，必须是科学有效的，即至少在某一流程阶段中应当涵盖企业业已审视并通过的相关成果要求，并能够根据本阶段的工作重新审视或修正这些业已产生的成果，同时根据下阶段工作目标形成全面的无遗漏的成果标准。、指导性，该成果能指导或牵引下一步工作。关键成果文件的产生其本身并不代表完全的流程意义，只有当这些成果文件能够形成并有效搭接本身流程与下游流程的逻辑关系时，这些成果文件才是有价值的。哈默的流程有效性评估矩阵中有一项关于流程文件的指标，即“文件能否明确流程的输入输出关系与成果接口”。由此可见，能否形成有效的关键成果文件并成为指导下游流程的继续的依据，是判定某一流程有效与否的关键指标。据此可知，关键成果文件必须能够达到这样的流程操作目的。、系统性，全面审视流程及流程的成果。根据系统论，关键成果文件一定要能够跳出某些职能模块，对某阶段流程进行全面的审视和总结，其表达的往往不局限于某一专业部门的意见，即使是以某专业部门为主导形成，其中也往往蕴含...
