XX市解放路改造项目策划方案目录第一部分：商业部分XX市概况XX市概况XX市的商业分析市场回顾国营商场同合资商场共存超市效应商场相对比较集中大连商业分析大连现时商业总存量未来商业供应市场售价及租金反映大连商业个案分析大连胜利广场大连大世界家居广场大连奥林匹克购物广场项目的商场部份分析项目概况项目分析——项目优势——项目劣势——机会——威胁市场定位国内市场形势大连商城的形势本项目覆盖地域及经济潜力市场需要什么商场档次分析商场类型第1页共42页商场主题分析本项目产品定位档次定位本项目的主题定位※首创旅游式主题的商业物业概念※主题新颖的吸引※市内旅游文化的支持※对消费人群的吸引力※借用概念的吸引力※借用其它元素的吸引力形象定位项目定位的发展优势项目产品设计建议针对项目整块建议针对、、、×地块的业态。针对、地块规划针对、地块的业态设置项目的特色如何营造商场的租售策略目标客户销售目标客户招商客户租售时机租售策略租售推广策略主要促销手段招商条件租金优惠商场的经营管理角色对内经营对外经营目标第2页共42页效果旺人（消费人流）旺场（投资者和商家）旺财（经营收益）运用多元化经营策略，商业物业主要经营管理模式经营模式比较采用经营模式的论证结论经营推广推广活动信息系统建议经营促销手段参考经营管理组织架构商业招商经营运作优势具有较强的商业招商能力，具有实际招商操作经验，具有引入主力店的成功经验丰富商业经营运作经验，服务品牌第二部分：住宅部分大连住宅市场概况分析项目的优势劣势分析项目优势：项目劣势：目标客户的定位和分类住宅的目标客户分析公寓的目标客户分析项目定位项目理解产品定位形象定位项目形象包装第3页共42页产品建议住宅功能细分和户型面积的比例建议对、、、号楼功能说明户型设计建议：项目命名的初步建议项目整体命名商业命名住宅与商业的互动分析住宅与商业的统一性住宅统一性体现商业统一性的体现住宅和商业的协调住宅和商业开发推售的互动策略说明第一部分：商用物业XX市概况XX市概况XX市位于XX省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。XX市区总面积约平方公里，人口约万人，分个行政区，个县级市。XX市的商业分析市场回顾国营商场同合资商场共存年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于美元平方米。第4页共42页合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主的大批消费者。面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在，“危机”就是危险中存在着机会，纷纷调整了经营思路。天百大楼率先提出“十五条龙服务”并利用年店庆机会，推出全场店庆价，创造了营业额天共万的佳绩，此举在中央电视台黄金时段多次亮相。大连商场集团也推出“不满意就退货”的承诺。进入年，各大国营、合资商场已先后完成商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场均有一定数量固定的消费群体。超市效应步入××年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的阶段。世界排名前三位零售商巨头—美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一无二的，在世界上也是少见的。年月，民族超市“龙头老大”北京华联超市在大连开业。华联开业的意义不只是多了一家商店，而是因为具有“民族性”，华联的进入注定了中、外超市的肉博战已不可避免。商场相对比较集中闻名大连以至全国的天津街是大连历史悠久的传统的步行街，沿街有天百大楼、天伦商厦、国泰大厦...
