第1页共52页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共52页晨明集团市场定位报告一、项目地块价值研究1、宗地情况研究本项目位于高新西区红光镇，老成灌路旁边，在未来地铁2号线与双柏路所夹区域，对面为郫县现代工业港，临近西华大学网络与科技技术学院。项目用地性质为住宅用地，可兼容项目地块相对方正；项目处于高新西区，临近大量的企业。同时，一街之隔的现代工业港分布了中小型企业72家，其产业分布主要为：饮料加工与部分大量制造业。第2页共52页第1页共52页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共52页项目所在区域分布有西华大学、托普大学等高校。项目原有报规审批经济指标：规划净用地面积：95.13亩容积率:≦4.6建筑密度:≦37.46%绿化率:≧28%项目现状示意:第3页共52页第2页共52页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共52页就项目所处环境而言，项目离郫县老城区有20分钟车程，到成都约25分钟，其周边生活配套相对落后，购物需到红光镇或郫县老城区，交通便捷，拥有004路、305路公交车，未来地铁2号线；对面的现代工业港正处于发展阶段，对该区域商业、生活、居住配套有强烈的配套需求，故项目处在一个快速发展的区域环境之中。2、项目SWOT分析S---优势分析Ｓ1、区域认同优势：项目地处成都以西，处于上风上水之地的高新西区，消费者对大区域的认同度较高；Ｓ2、大盘优势：项目占地近90亩，建筑面积近30万平方米，项目具备规模化效应，易做出大盘气势（完备的小区配套、集中绿化、高品质物管服务、大气的外立面……），能有效地提高项目形象价值；Ｓ3、地块优势：项目地块相对成形,方便产品布局,优化项目内部环境；第4页共52页第3页共52页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共52页Ｓ4、交通优势：项目地处老成灌路，拥有305、004路公交系统，加上未来地铁2号线的规划开通（目前市场热点），使项目在段时间内升值而具备较强的投资价值与交通优势。Ｓ5、政府资源优势：项目处于政府对该区域在规划方面有一定的政策性扶持，本案可以借势（例如联动政府举行一些活动，既增强区域的关注度，又扩大项目的知名度……）；W----劣势分析W1、项目所处区域房地产开发量不大，市场相对不热，对区域带动力较弱，同时对项目前期投入成本要求高；W2、项目周边多为工业企业，居住的氛围不浓；W3、项目地处工业用地区域,其生活成本较高;第5页共52页第4页共52页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共52页O----机会分析Ｏ1、消费市场机会：项目所在区域拥有大量的企事业单位，而周边的生活配套不足，为项目提供较好的消费市场机会；Ｏ2、竞争市场机会：目前区域尚无较大规模的商业出现，项目有机会以先入优势，占领市场空白；T----威胁分析T1、大市场竞争威胁：成都羊西线大量的楼盘上市，会对本项目的客户进行一定程度的分流；T2、区域市场竞争威胁：高新西区现有项目（如正成·名城左岸……）以及未来项目（中信蜀都整合土地后放量的楼盘）、郫县项目都会对项目构成竞争威胁；第6页共52页第5页共52页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共52页T3、面对高新西区未来的集中式的成规模的商业楼盘的竞争冲击。二、客户定位1、住宅客户定位由于项目所在地处于高新西区与郫县连接点上的特殊性，所以，针对项目，我们对高新西区以及郫县的住宅购买者、已入住楼盘的住户进行了深入的问卷调查，我们发现，他们主要由以下三类构成：一是高新西区内高新技术企业的管理层、科技人员（5万）、私营业主，这部分或是年富力强的白领阶层，或者是成功人士；（追求工作便利性和居住郊区化，注重楼盘的品质）第二类主要是众多高校前来区域建立新校区，形成的购买力（包括西南交大、成都中医药大学、四川大学工商学院、电子科技大学等大学）；（追求工作便利性，注重楼盘的人文氛围）三是红光镇的居民，以及一些在郫县、高新西区的外地生意人，如阿坝州很多消费者（追求楼盘的品牌和影响力）。第7页共52页第6页共5...
