方案程序分类方案内容前言随着新经济的飞速发展，网络逐渐深入到人们工作生活的各个方面，在商务办公方面，网络化办公成为最流行的办公方式。在网络化办公革命风起云涌的大趋势下，我司将明光时代定位在先进的、时尚的、个性化的商务办公空间，明光时代作为新经济条件下最合理的商务办公载体，会取得极大的市场成功。市场分析整体市场状况从1990年到2000年底，北京市住宅总竣工面积为6316万平方米，平均每年竣工631.6万平方米，1999年竣工量最大，1208万平方米。2001年北京的市场供应总量为7000万平方米，其中在售面积在3000万平方米以上。通过以上数据可以看出，现在的北京住宅市场供应量巨大，而随着奥运会申办成功和加入WTO的临近，新一轮开发正在酝酿之中，未来供应量将有很大增长。从1990年到2000年底，北京住宅销售总面积为3319万平方米，平均每年销售331.9万平方米。2000年北京房地产市场步入个人购房时代，购买者多样化的需求开始主导市场，2000年的总销售量创出新高，总销售面积约898万平方米，估计未来3年内年销售量为1000万平方米左右。目前市场空置率接近1200万平方米，而2001年上市量为3000万平方米，按照年销售1000万平方米计算，市场空置率仍会较大幅度增长，供给与需求之间已经出现比较严重的失衡现象。北京住宅价格整体走势呈现下降趋势在所难免，市场竞争的将更加激烈。住宅开发开始向规模化发展，大规模居住区的价格和配套设施优势将极大打击小型住宅项目，小型住宅项目的市场会受到很大程度上的压缩，市场机会减少。本着未雨绸缪的态度，明光时代应该改变功能，寻找其它的出路。从1999年到2000年11月底，新入市的写字楼总面积约90万平方米。根据伟业顾问和戴德良行预测：写字楼开发周期长，2000年下半年开工的写字楼要在2002年才能陆续投入使用，新的一年北京写字楼市场将供不应求，市场将呈现租售两旺的局面。写字楼市场是整个城市经济的“晴雨表”，写字楼市场的火爆说明北京经济将更上一层楼。商住楼盘作为介于写字楼和住宅之间的一种结合体，在经济启动期，资本投入比较大，人们为节约资金而做的选择，是高速发展情况下出现的适应市场需求的办公用房。随着新经济的发展，加班加点，加快产品开发速度，抢占市场优势称为经济实体生存的关键，商住楼能够实现24小时办公，所以商住楼将发展成为新经济条件下重要的办公方式，商住公寓的需求还将会有很大的增长。区域市场状况明光时代位于明光村，受西直门地区交通状况的影响，明光村区域的房地产开发热度和销售状况均不理想。住宅是明光村区域主要的房地产开发方式，办公用房开发数量比较少，附近只有金运大厦、中鑫大厦、成铭大厦等少数几个写字楼，出租率都在90%以上，出租状况非常好。上述三个写字楼项目主要租户是高科技产业和通讯公司，比例达48%，外企占9%，广告公司、银行、旅游公司的比例为7%，其他行业占22%，主要是保健品、诊所、律师、会计师等行业。外地企业驻北京办事处所占的比重达18%，主要以IT和高科技产业为主。周边商住楼盘只有依都阁和时代之光名苑两家，这两个楼盘以居住为主，以商为辅，从他们的设计风格看，是按照住宅来做的，它们主要的目标市场是居住为主的客户。通过明光村区域周边房地产开发状况看，住宅市场竞争激烈，市场接近饱和，明光时代以居住为主的可操作空间小。明光村区域办公用房需求大，供给数量少，市场存在较大的空缺，明光时代应该以商用办公为主要功能。项目明光1）地理位置优越、交通便利特点分析时代有利因素明光时代所处区位是连接中关村和金融街的支点区域，既是中关村高科技园区的边沿区域，又是金融街区的延伸地带，地理区位优势明显。明光时代位于学院南路，三环、二环之间，距离西直门北大街仅100米，西直门北大街是连接二环、三环、四环的重要快速交通干道，通过西直门北大街可以快捷到达城市环线，然后通往北京的各个经济重心。西直门北大街改造工程已经完工，大大改善了北大街沿线的交通状况。明光时代西侧，规划了一条城市轻轨线路，预计于2002年6月通车。城市轻轨的开通，将大大提高西直门地区的通行状况，疏散交通流量，提升西直门地区的人气。轻轨线路...
