第0页共23页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第0页共23页中环广场亿禾部分商业建议—————————————————————————————第1页共23页第0页共23页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共23页一、商业业态当如何定位1、商业定位的核心要求亿禾的商业定位必须要满足三个核心要求要求一：有较高的租金承受力，以实现商业物业的回报需求。要求二：具有良好的商业发展前景，与中环广场形成业态纵深互补。要求三：具有较强烈的商业差异化特征，消除项目地段前期的不利影响。2、商业定位需要考虑的重要影响因素因素一：西大街商圈的业态发展趋势西大街核心商圈虽然日趋繁荣，但商业形态却相对比较落后，目前商业业态主要以传统百货业为主，新兴的商业业态如主题商场、一站式购物中心等比较缺乏，目前商圈内商业形态最先进的当数即将开业的中环广场，是西大街商圈内首个综合了娱乐、休闲、购物、旅游、办公于一体的商业项目，该项目的建成将对西大街的商业发展产生重要的影响，预计未来西大街的商业核心依旧是朱雀路以东至钟楼，这里将成为西大街商圈的商业核心地带。因素二：亿禾周边的商业局面亿禾位于西大街中段，距鼓楼约100米，距钟楼约400米，周边商业以百货及服饰为主，商业品种相对比较单一，在商品档次上虽然有一定的区分，但商业的同质化竞争依然较强烈。因素三：亿禾的商业优势与劣势亿禾的商业优势与商业劣势都相当明显，具体如下：商业优势：项目的商场格局还算良好；项目的规模适中；周边商业项目逐渐成熟；商业劣势：第2页共23页第1页共23页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共23页项目所处区域属于商业待发展区域，商业氛围还不够，人气有差距；同期西安市内竞争性商业项目较多，竞争压力较大。从商业项目的总体而言，前期行为已在普通经营者方面产生严重的信任危机。二、亿禾定位的可行方向大体而言，亿禾定位的可行方向主要二种：1、市场领先者商业定位的方向：项目周边目前商业氛围不足，但随着西大街的日趋成熟必将形成新的城市商业中心，采用市场领先者商业定位就是迅速填补市场空白，并在经营的商品上营造不同的差异性。这种定位方式相对比较简单易行，容易获得市场的认可。2、专业型商业定位的方向：专业型商业定位就是利用市场细分的方法，将项目的商业锁定在一个相对狭窄的商品领域，以专业取胜，以主题式商场为代表，这种定位能做到最大的差异化的效果。三、项目定位。1、目标客户定位。根据市场调查的结果，结合本项目自身的优势和特点，拟与中环广场形成业态纵深互补，在客层上不跟中环广场、百盛项目硬碰硬，发生正面冲突，建议客户群锁定：（1）、大的专业经营商。西安市具有相当经济实力，有相当的经营成功经验，有一定的市场占有率；外地在西安市的品牌经营者；此类客户头经营经验丰富，规模一般会较大，租期较长；（2）、小的专业经营商。西安市或外地来西安的外地人，有一定经营经验，对新事物持相对保守态度，他们大多租期较短，通过采取进可攻退可守的自营方式，相信地段的升值潜力，有投机的心态，但购买规模一般会较小。2、项目功能定位。第3页共23页第2页共23页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共23页独立自营式商铺3、项目市场定位。中环千色广场（引导客户将本项目看作中环广场项目的一个延续，做一回市场的跟随者）理由：本项目在上市阶段最大机会来自中环广场，面对该项目巨大的体量、较高的推广费用，建议本项目在市场定位上尽可能与中环广场挂钓，既可形成集约力量，提升消费者对项目整体的信心，又可提升中环百货的品牌影响力。4、项目面积定位。（1）、分割原则：以“Y”字型和“人”字型划分，这种方式是一种科学的划分方式，优点是通道少且商场中死角铺位较少。（2）、面积区间。1层：考虑整体经营布局，主要分割以沿街两个较大门面及沿内墙部分独立商铺，中间为开放式经营部分。2层：考虑经营档次及使用功能，实用面积在60—100平方米左右，建筑面积在100...
