第1页共18页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共18页上海古北南汇航头镇项目可行性研究报告目录第一章项目概况1.1编制依据1.2建设地点和土地资源1.3建设内容1.4建设投资1.5财务效益测算1.6项目社会效益第二章市场分析2.1项目投资环境分析2.2项目区域市场分析2.3项目区位市场分析2.4项目的市场因素及定位建议第三章设计方案3.1设计指导思想3.2总体设计第四章开发进度4.1项目建设进度4.2付款进度和资金安排第五章投资估算5.1工程建设投资估算内容5.2投资估算第2页共18页第1页共18页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共18页第六章财务效益分析6.1损益分析6.2财务效益分析第七章结论第3页共18页第2页共18页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共18页第一章项目概况1.1编制依据1.1.1南汇航头镇8街坊4/5丘地块招标文件1.1.2南汇航头镇“SPR”人生港湾项目规划设计要求征询函1.1.3南汇航头镇“SPR”人生港湾项目立项条件和要求的函1.1.4住宅项目配套建设条件征询意见回复单1.2建设地点和土地资源1.2.1地理位置资源本地块位于南汇航头镇与下沙社区的交界处，南至航三公路，东至鹤鸣路，北至干六路，西至梅园路，所有作为分界的道路均处于规划中。紧邻该地块的鹤鸣路以西部分属于下沙社区部分，将以旧区、拆迁安置房和下沙学校的教育科研用地为主。1.2.2景观资源该地块目前四周道路尚未开通，鹤鸣路桥也正在施工过程中，原始地貌为农田和农宅为主，地面平坦有较宽的河流（活水）经过。1.2.3社会资源航头镇和下沙社区（原下沙镇）都为南汇的小镇，合计常住人口5.5万人。该地块远离航头镇中心，周边为农田和农宅，缺乏现代化配套设施和公共交通线路。附近的下沙社区主要是当地居民的居住地，商业和住宅的档次较低。但从规划图上看，本地块紧靠由东方夏威夷、生茂养园、鹤鸣家园、绿洲千岛花园等独栋别墅项目所组成的别墅群，能够依托其他别墅产生的规模效应。而该别墅群将一直向西延伸到杨高路沿线，有“万亩别墅区”一说，故其前景看好。1.3建设内容南汇航头镇8街坊4/5丘地块项目用地面积34.0477万平方米，拟建中高档低第4页共18页第3页共18页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共18页密度住宅，以叠加和独立别墅住宅为主，总建筑面积约20.31万平方米，其中住宅面积19.31万平方米，公建面积1万平方米。1.4建设投资经估算，本项目建设总投资为99493万元，其中土地费用47050万元，建筑安装工程费用29847万元，其它基建费用（包括配套、前期费用、间接开发费）20211万元，预备费用1492万元，财务费用893万元。1.5财务效益测算经测算，项目全部投资财务内部收益率13.01%，高于银行三年的贷款利率5.49%，按6%的折现率测算的财务净现值为7048万元，动态投资回收期为2.65年，项目税后利润13720万元，投资利润率（税后）13.79%，项目在财务上是可行的。1.6项目社会效益1.6.1配合上海市南汇新一轮城乡建设，创建一个现代化的居住小区，改善了南汇航头镇地区的整体居住环境状况。1.6.2本项目建成后将可上缴政府各类税费6883万元，为地方财政和市政建设作出贡献。1.6.3投资该项目也是我公司拓展市郊开发的重要步骤。第二章市场分析今年以来我国房地产业增势强劲，特别是住宅消费看好，已成为拉动经济增长的重要力量。对于住宅与房地产业的走势及发展，业内人士众说纷纭，但都认为已经或即将进入一个新的发展周期。特别是我国“入世”将促进中国经济进一步发展。房地产业作为经济发展中特殊而关键的行业，加入WTO后，将给房地产市场带来新的机遇。2.1项目投资环境分析2.1.1房地产宏观市场分析第5页共18页第4页共18页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共18页中国房地产指数系统上海别墅指数办公室2003年7月份别墅监测显示，上海别墅指数达1067点，较之上两月上涨23点，上涨比例约2.21%，形成别墅指数连续6个月持续上升之态势。2003年对中国房地产市场尤其是别墅市场经历了较多曲折，先是2月份别墅用地政策变化，紧接着又是4-5月份非...
