经纪人转正考核题库一、商品房税费1．商品房是指开发商以市场手段取得土地使用权，并通过市场方式在地面上形成建筑，再进行销售的房产。分为普通住宅与非普通住宅。2．如何辨别商品房？可通过两方面看：①购房合同：封皮上写的是《商品房买卖合同》；②产权证：在产权证号上无盖其他章。3．什么是区产权？如何区分？在北京，由市房屋管理部门进行房屋权属登记、颁发房产证的，叫市产权；由各区办理的，叫区产权。区产权与市产权最大的不同就是，区产权不颁发土地使用权证，而市产权有。（可通过产权证上的产权证号与填发单位进行区分。例：区产的产权证号：x京房权证海私字第003号；市产权的产权证号：x京房权证市海私字第003号；填发单位：区产的各个区的建设委员会；市产的为北京市国土资源局。）4．普通住宅必须同时符合以下三个条件：①住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；②单套建筑面积在140(含)平方米以下；③实际成交总价低于同区域销售优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下：（什么叫“享受优惠政策住房平均交易价格”：三环以内总价人民币215万元/套：即实际成交总价应低于258万/套；三环至四环之间175万元/套；即实际成交总价应低于210万/套；四环至五环之间165万元/套；即实际成交总价应低于198万/套；五环以外100万元/套；即实际成交总价应低于120万/套）5．商品房是以契税票上的填发日期或是产权证上的填发日期孰先来判定其购买年限（包括是否满五年）。6．申报价的计算公式：普通二手商品房：计税价格=基准价格×建成年代修正系数×楼层修正系数特殊二手商品房：计税价格=基准价格×楼层修正系数二手办公用房和二手商业用房交易最低计税价格=基准价格（注：朝阳区以基准价计算申报价格，无需修正）7．税费征收表格商品房卖方买方营业税个人所得税契税工本费普通5.5%（购满5年不交）1%（未提供原值发票）/按增值部分的20%（提供原值发票）购满5年不交1.50%(个人首次购买90平米以下的住宅按1%计)80元非普通5.5%（满5年后按差额的5.5%交）同上3%80元（届时以计算题的方式进行考核税费）二．交易流程（一）各个区税务局和建委的工作时间及地点1．海淀区：双榆树北路中关村税务所（海淀区地方税务局第二税务所）周一至周五早8：30——11：3013：30——16：00海淀区知春里27号楼；开车路线：当代商城往北第一个红绿灯向东行200米路北海淀区建委房屋产权交易大厅：周一至周五早8：30——11：3013：30——16：00注：必须在上午11：00之前，下午4：00之前拿到号才可办理，办完为止双榆树北里甲22号楼乘车路线：人民大学下，第一路口，行至约260米处见海淀区建委交易大厅指示牌，按路线走2．朝阳区：税务局：周一至周四8：30——15：00周五8：30——12：00团结湖六里屯18号楼A座三层：朝阳体育馆路口往东路北，华阳家园临街办公楼建委：周一至周四8：30—15：30周五8：30—11：30石佛营东里128号院3.东城区：税务局：周一至周四9：00—11：3013：00—16：00周五金9：00—12：00印花税出售时间截止至少14：00地安门东大街，坐车地安门下车建委：周一至周四9：00—11：3013：00—16：00周五9：00—12：00地安门东大街，坐车地安门下车4.崇文区税务局：周一至周五9：00—11：0014：00—16：00北京市地方税务局房地产交易纳税服务大厅；（北京市崇文区东花市南里富贵园小区二期3号楼一层）。建委：周一至周五9：00—11：0014：00—16：00北京市崇文区房屋管理局服务大厅（富贵园小区二期3号楼一层）5.北京市国土资源局周一至周五8：30—11：0013：30—16：00东城区和平里北街2号，坐车在和平里火车站下车(二)、流程1.一次性付款的交易流程签约后（将合同等材料送至总部，权证部进行网上公示与签约）—支付房款（自行交付后房款资金监管）—交税过户—物业交接—银行解冻划款2.商业贷款（按揭）的交易流程签约后（将合同等材料送至总部，权证部进行网上公示与签约）—向银行申请贷款（面签存首付，交贷款服务费）—银行批贷—交税过户—物业交接—放款（三）、网签问题1.什么是房源公示和网签，为什么我们公司的单子都需要进行公示和网签？房源公示是指凡房地产经纪机构居间或代理买卖...
