留用地项目合作开发实施方案 VIP免费

留用地项目合作开发方案留地安置政策存在的问题及法理分析所谓留地安置政策，即政府在征用土地时，按征用耕地面积的一定比例安排给被征地的农村集体经济组织一定数量的安置用地，鼓励和支持其兴办企业，以期通过发展二、三产业为失地农民带来长期收益或相对稳定的就业岗位，以此解决失地农户的生活与就业问题。该政策最早发端于上世纪90年代，近年来在各地方广泛推行，许多地方政府由此出台了当地的留地安置政策。一、留地安置政策实施中存在的问题留用地政策作为一项安置失地农民的制度性安排，能够使失地农民更直接更持久地分享土地开发的成果，因而被农民称为“政府给我们养了一只会下蛋的母鸡”。但是，综观各地留地政策实施情况，还存在许多问题。第一，留地安置政策的法律效力问题。目前留地安置政策还属于一些人地紧张的经济发达地区的政府规章，法律效力不高，影响其实施的强制性和稳定性。由于农业用地和地方工商业发展的矛盾是必然存在的，这使农民有两大担心：一是地方政策的稳定性，怕今后土地越来越紧张，政府给农民的留用地会打折扣甚至落空；二是由于留地政策得不到法律上的保证，农民怕留用地会被政府第二次征用掉。如温州用地非常紧张，许多产业项目都在排队等土地，因此影响了一些区县的经济利益，非农利益集团希望政府允许村集体把留用土地出让给工商业项目，在这种情况下，对农民的留用地是否必须保证没有明确规定，规划、土管部门常常对留用地不及时加以规划和安排用地指标，进而产生矛盾与纠纷，引起农民不断上访。第二，留用地所有权主体设置的不合理问题。目前各地政策一般规定留用地属于村集体经济所有，如《关于加强XX市区留用地管理的暂行意见》“留用地指标只核发给村集体经济组织，专项用于发展村级集体经济，不得转让给村集体经济组织以外的建设用地单位或个人使用。留用地建设项目在符合国家法律、法规、政策的前提下，由村集体经济组织自主开发建设、第1页共9页村属全资集体企业开发建设或通过招商引资合作开发建设。”这至少产生以下问题：一是已征地农户与未征地农户间的利益关系问题，因为被征地农户普遍认为那些未被征地的农户无权享有留用地，由此产生村民间的矛盾冲突；二是村集体经济组织由谁来代表，是村民委员会，还是村民大会，或少数村干部。现已经发现一些地方村干部以权谋私或不作为问题，如在我们调查的村就出现村委会干部迟迟不去规划部门、土管部门申请用地指标，造成可以按政策规定取得的二、三产用地拖了5、6年还没有落实，村民损失巨大，好政策没有起到应有的好作用。三是在深化户籍改革后，取消农业与非农户口区别，被征地农户实际上已经市民化，一些村、村民委员会、村集体都将名存实亡，造成这些规定的合理性、持续性与可操作性问题值得研究。四是原来的土地是被农民承包的，被征用的承包户的损失最大，如果留用地的钱要由被征地农户出，而土地又属于村集体，被征地农户的利益损失如何解决，这样是否公平。第三，留用地的开发利用问题。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国发〔2004〕28号规定“在城市规划区外，征收农民集体所有土地时，当地人民政府要在本行政区域内为被征地农民留有必要的耕作土地或安排相应的工作岗位”。即其意是要留一定比例的土地给农民集体经济组织用于发展农业生产，限制农民集体土地转化为经济建设土地。但现在各地政策规定留用地主要用于二、三产，而非用于农业。这样的留用地安置政策是否会破坏我国土地管理和基本农田保护制度，导致一些农户为脱离农业而积极主动要求土地征用，进而对我国农业生产造成危害。另外，在留用地的开发利用中，是要让农户当开发商、还是股东或者房东。如XX市有一个村的村民由于在留用地开发方面无法达成一致意见，最终决定要将该留用地转让，而村干部则私下四处导找买家想低价转让自己从中获利。有调查发现，某县有18个村集体被征过地，其中有3个村集体有留用地，结果这3个村主任和村党支书都出了问题。又如留地安置住房政策：第2页共9页有的农户原已有宽敞的住宅，土地征用后又分到土地再建，成为一户多宅；还有的农户不想建（或无钱建）又不能转让，只好撂...