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雍景花园市场调研报告第一部分：深圳市总体商品住宅市场状况分析一、深圳市住宅总体供求状况（一）深圳市房地产开发结构分析2001年深圳市共签订土地出让合同523宗，面积1250.03万M2，比上年同期的1065.56万M2增长17.31%。其中工业用地513.23万M2，房地产用地398.78万M2，其中商品房用地361.38万M2。在出让的房地产用地中，住宅（含单身宿舍）338.06万M2，办公楼16.70万M2，商业23.71万M2，综合楼20.01万M2。在深圳市房地产开发中，住宅用地面积占总量的比重仍然最大，同比上升了39.11%。办公楼方面，98、99年略有上升，2000年逐渐下滑。商服用房出让面积为23.71万平方米，与2000年基本持平。（二）深圳市房地产市场供应状况分析2001年度，深圳市共完成房地产开发投资322.85亿元，同比增加19.12%，本年末，商品房施工面积2462.75万平方米，同比增加12.83%。2001年度，深圳市商品房新开工面积884.86万平方米，同比增长19.97%，竣工商品房面积770.58万平方米，比上年同期的652.26万平方米增加了18.14%。由上图可以看出，2000年的新开工面积略有下降，但2001年增长幅度近二成，而商品房竣工面积则是自1997年以来持续上升，与1997年相比，增长超过一倍。2001年度，深圳市商品房批准预售面积为722.46万平方米，同比增加9.38%，完成全年预售计划的120.91%，这主要与开发商提前知晓政府[2001]94号文（提高预售门槛）于2001年8月6日生效并在此之前突击上市有关。2001年度，深圳市共出让住宅用地面积338.06万平方米，占全市房地产用地出让总面积的84.77%，比去年同期有较大增长，增幅为39.11%。尽管近2年住宅用地出让面积增长快，但与1998年住宅用地出让的高峰值403.12万平方米相比，仍处于相对低位。上半年住宅用地出让面积区域分布从住宅用地的出让区域来看，特区内167.23万M2，占49.47%，其中罗湖区8.97万平方米，福田区30.15万平方米，南山区92.21万平方米，盐田区35.90万平方米。特区外170.83万M2，占50.53%，其中宝安区33.96万平方米，龙岗区136.87万平方米。由此可见，深圳特区内的土地开发重心已移至南山区，其住宅用地的出让占特区内总量的55.13%。2001年度全市共完成住宅开发投资220.34亿元，同比增加13.61%。2001年末住宅施工面积1916.02万平方米，同比增加15.31%。2001年全市住宅新开工面积712.40万M2，同比增加23.33%，竣工面积621.91万M2，同比增长12.75%。从新开工情况来看，2001年全市新开工面积达到一个顶峰。2001年度，深圳全市住宅批准预售面积647.14万M2,同比增加11.98%。从上表可以看出，近年来，深圳商品住宅每年的批准预售面积以比较平均的速度增长，体现出健康发展的态势。深圳市商品住宅总量年份施工面积（万M2）竣工面积（万M2）1985年以前711.19238.711986327.3797.371987201.2384.801988193.1962.331989201.29109.111990192.1584.401991279.0091.221992601.10130.901993909.51196.751994868.86206.501995844.20216.381996940.61250.511997966.19243.1919981218.86353.2919991629.11467.3620001661.57551.6020011916.02621.91合计13661.454006.33通过上表可以看出，现阶段深圳市商品住宅总量约在4006.33万M2左右，如果加上今年上半年仍在施工的商品住宅，那么深圳市的商品住宅总量应在4300多万M2。二、深圳市住宅市场总体价格分析2001年深圳市房地产价格总体走势平稳，其中，房价略有下降；房租、地价略有上升。从房价上看，住宅二级、三级市场的房价略有下降，办公市场的房价呈上升趋势，商业市场的房价从基期到第三季度呈下降趋势，到第四季度房价与基期相比基本持平。从房租上看，住宅市场、办公市场的房租变化不大，商业市场的房租呈下降趋势，工业市场的房租呈上升趋势。从地价上看，住宅市场的地价略有上升，办公市场的地价略有下降，商业市场、工业市场的地价变化不大。深圳房价指数2001年房价指数住宅办公商业二级市场三级市场基期10094.0073.00107.00275.00Q199.0092.0072.00109.00275.00Q298.2891.8471.51108.89272.60Q398.6992.2671.32110.37273.91Q498.8992.2571.59111.93275.94季度变化0.20-0.010.381.420.60（深圳房价指数以二○○一年一月一日为基...