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珠海市水木清华高层住宅项目整体传播策划方VIP免费

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第1页共23页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第1页共23页水木清华整体传播策划方案润景房产策动机构第一部分:市场研究分析一、竞争环境分析二、目标消费群分析三、水木清华项目SWOT分析第二部分:广告定位及表现一、产品定位二、品牌传播定位三、广告推广策略第三部分:广告表现策略一、广告表现总原则二、具体创意表现概述第四部分:项目营销启动前期意见一、项目营销前期准备二、阶段性楼盘促销活动三、社区文化活动策划第五部分:媒介策划方案一、珠海媒体接触习惯分析二、主要竞争楼盘媒介投放分析三、水木清华媒体投放对策第一部分:市场研究分析一、竞争环境分析第2页共23页第1页共23页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第2页共23页1、珠海市楼市分析①历年珠海房地产行业的发展状况(单位:万平方米)总结:00年开始,城中村改造热火朝天,施工面积开始进入跳跃式前进周期,而03年非城中村改造项目一律停工的禁令解除,虽然城中改造经过一段时间的集体发力,大部分已经进入了整顿停,进入04年初的前三个季度,城中村改造投资额下降到12.2亿元,同比下降了39.6%,城中村改造总投资额占房地产投资总额的比重由2003年的70.6%下降到原来的48%,并进一步下降。与此同时,非城中村改造项目开发商的开发热情被极大地激发出来,施工面积开始大幅度呈直线式上升,另一面,竣工面积及销售面积却维持在较低水平。这是一个潜伏着危险的信号。★经过两年的积累开发,06年下半年将房产市场供应量将大大增加,但限于人口因素,而且珠海的人均居住面积已达广东省前例,可能导致有效需求无法激发,积压空置严重;最终导致房价下跌。★但是实际经验表明,珠海市区的城中村改造项目大部分已经销售,而近两年又几乎没有烂尾形成,反而烂尾楼改造形势喜人,因此,珠海房产市场的供应量极有可能在06年下半年起达到顶峰。②近年来珠海商品房均价情况第3页共23页第2页共23页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第3页共23页总结:02年,造成交均价大幅下降的重要原因之一,是城中村改造的商品房大量入市,一时竞争激烈,而且珠海商品房年需求量均大致保持在108万平方米左右,导致02年商品房成交均价下挫,直至04年上半年开始才逐渐恢复到原有水平,而且以每年递增均在200元左右,但是,就在一路“飘红”的同时,04—05一年间,珠海房价一举突破4000元,达到4047元大关,跳跃幅度近1000元!★一方面,说明市场充分肯定珠海前景。一方面,大幅度跳跃存在某种程度的泡沫。③历年珠海二手房交易量状况:④历年二手房交易金额状况:第4页共23页第3页共23页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第4页共23页总结:二手房场比较活跃,但平稳,表明市场对前景持看好态度。⑤近年来珠海市商业物业销售量情况总结:与住宅、二手房市场一样,商业物业销售面积2005年表现为高幅度向上跳跃,珠海经济前景预期良好。2、分区位分析①香洲版块老香洲是珠海各特色区之中显得成熟稳重的大区,区域内常住人口约7.8万,人气最为旺盛;而且也是过去几年来开发楼盘最多的区域,如华南名宇、南厦丰泽园、岭南世家、鑫北花园等等,每年市场供应量在30万平方米左右。但随着以上几个代表性楼盘的整体推出,老香洲版块几乎已经无地可供发,因此,3年内,香洲的住宅面积供应量应大为减少,预测供应量应在8—15万平方米之间。成为供应量靠后的特色区。第5页共23页第4页共23页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第5页共23页客户群构成上,从主要大盘的调查数据来看,主要来自珠海香洲本土人士,约占62%—74%之间。2005年初至2006年初,老香洲版块总体销售均价约在4300—4800元/每平方米之间。②新香洲版块作为新兴的行政、文化、体育中心,几近年新香洲版块房产市场活跃非常,香都、南村豪苑、宝地康泰村、五洲花城等大中型楼盘纷纷推出,每年的市场供应量维持在20万平方米左右,仅次于老香洲。由于行政中心的带动,而且有一定地块储存,如宝地康泰村二期开发面积达10万平方米,五洲花城...

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