2024年农村集体经营性建设用地入市分析VIP免费

农村集体经营性建设用地入市分析摘要。我国的基本国情与社会经济的发展推动了农村集体经营性建设用地的入市改革。此次改革在我国的33个地区进行试点，主要围绕入市主体、范围及收益分配等三个方面进行探索。分析我国目前的集体经营性建设用地的入市现状，其存在使用权的法律定位模糊、入市范围窄以及收益分配制度不完善等问题。在当前的《民法典物权编》与《土地管理法》修订过程中，应明确集体建设用地使用权的用益物权定位并明确其特殊规则，增量集体经营性建设用地应当纳入入市客体，并建立健全收益分配制度的法律规则体系。关键词：集体经营性建设用地;现实障碍;破解路径一、农村集体经营性建设用地入市的现状（一）入市主体多元化。目前，农村集体经营性建设用地的入市主体呈多元化趋势。第一是以村委会作为入市实施主体，如在吉林长春的九台区，村委会可以签订土地出让合同;第二入市主体可以是农村集体经济组织，如XX省XX县区明文规定，集体经济组织可以代表村名行使集体经营性建设用地的所有权;第三是土地股份合作社，但要满足具有市场法人资格且是农民集体授权委托的条件，如XX省郫都区确定新型的农村集体经济组织作为入市实施主体，围绕先委托后代理的机制进行改革，成立农村股份经济合作社。（二）入市范围限定化。根据经济发展，此次入市试点改革的范围限定在存量集体经营性建设用地范围内，存量集体经营性建设用地是指土地利用总体规划和城乡规划已经确定为经营性用途的土地。而增量集体经营性建设用地，也就是将原农用地或公益性集体建设用地转变为经营性建设用地，并未获得试用。各试点改革地区对集体经营性建设用地的入市范围也是严格按照当前中国经济发展的要求，因此在一定程度上，将入市范围仅仅限定在存量集体经营性建设用地。（三）入市收益分配多样化。集体经营性建设用地入市改革的核心问题是如何完善收益分配制度，进行合理的分配收益，一方面就是解决农民集体与政府之间、农民与农民之间的土地第1页共5页收益分配不均衡问题，另一方面各地区的不同集体之间的土地收益如何平衡是最重要的难题。虽然各试点区域进行了相应的改革和探索，但各地仍然没有在收益分配方面达成统一标准。在农民集体与政府之间的外部分配上，各试点区因地制宜采取了不同的土地调节金的征收比例。另外由于试点地区中各个集体的建设用地存在很大的资源差异，不同农民集体之间内部在收益分配上也容易产生利益不均等以及分配不平衡的障碍。二、集体经营性建设用地入市面临的现实障碍（一）法律定位上的模糊。各试点地区的实践现状表明，入市主体呈现多样化的原因在于农民集体在现行法律上定性模糊，农民集体与集体经济组织的关系也没有法律法规予以明确。关于集体建设用地法律定位的模糊，使得法律并不承认集体建设用地使用权人的权利，导致金融机构不能同意其为抵押权的标的，最终使使用权人陷入融资的困境。集体经营性建设用地使用权法律定位模糊一方面不能让农地的资源得到有效配置，另一方面也会导致一系列问题不能到解决，例如集体经营性建设用地使用权实际上到底包含哪些具体的权能、使用权人如何合理进行分配等。现行的立法不仅没有对“集体建设用地使用权”有明确的法律定位，也没有设计出较为明朗的法律规则。在实践中，最为常见的就是通过官方正式试点，或者农民自发的方式来突破集体建设用地的流转限制。个别地方造法使法律法规互不统一，从而导致中国的集体建设用地在使用上一直是混乱不堪。（二）入市范围窄。关于集体经营性建设用地入市范围，目前学界和实践中都存在很大的争论，主要问题在于是否包括增量集体经营性建设用地。根据当前经济发展要求和构建城乡一体化的影响，各试点地区都规定只让存量集体经营性建设用地入市。虽然农村存在大量的存量集体建设用地，并且远远多于国有建设用地，而大部分农村将集体建设用地用来作宅基地，有的被作为农村公共设施用地，这类土地在现行法中都是禁止入市流转的。此外，存量经营性建设用地与乡镇企业建设用地不能等同，前者在范围上应宽于后者。新的改革情况下，集体经营性建设用地不能仅限于乡镇企业用地，否则将不能满足农第2...