农村三权抵押的操作与机理我国农村“三权”抵押的现状：重庆调查XX市农村“三权”抵押融资自20XX年11月开始试点。至20XX年底，已累计发放农村“三权”抵押贷款180亿元，其中林权抵押贷款83亿元；农村居民房屋抵押贷款24.7亿元；农村土地承包经营权抵押贷款6.3亿元；另外，部分区县积极创新，推出如委托贷款、集体建设用地使用权、塘库堰承包经营权抵押贷款等共计66亿元，推动了农村金融的发展，为农业产业化提供了发展资金。目前，重庆农村“三权”抵押融资基本制度已经确立，并有序运行。第一，农村“三权”确权登记工作稳步推进，为“三权”抵押奠定了基础。截至20XX年底，XX市集体林权和农村土地承包经营权确权颁证率均已超过98%，农村居民房屋确权颁证完成97%。20XX年底实现农村集体土地所有权、农村宅基地使用权和其他集体建设用地使用权登记发证全覆盖。第二，组织机构基本确立，政策体系逐步完善。XX市成立了“农村金融服务改革创新领导小组”，牵头组织市财政局、市农委、市国土房管局、市林业局、市政府法制办等市级部门和中国人民银行重庆营管部、重庆银监局、重庆证监局、重庆保监局等在渝金融监管部门，在全市范围内全面推动农村“三权”抵押融资工作。第三，相关制度建立并运行良好。一是政府确立了统计制度。进一步规范和明确XX市农村“三权”抵押贷款的统计口径和范围，做到应统尽统，及时全面掌握“三权”抵押贷款推进情况。二是银行逐步规范“三权”抵押贷款制度。农业银行重庆分行印发了《中国农业银行XX市分行农户贷款“三权”抵押贷款管理办法（试行）》，明确了贷款对象、抵押物条件、抵押率以及价值评估要素等。XX市农村商业银行也出台了林权、农村土地承包经营权、农村居民房屋抵押贷款相关管理办法和操作规程，对贷款对象、抵押物条件、贷款程序、贷款利率等作出详尽明确的规定，为“三权”抵押贷款营销奠定了制度基础。“三权”抵押面临的障碍就XX市开展“三权”抵押工作的情况来看，目前存在着发第1页共6页展规模小、地区和抵押品种分布不平衡、银行积极性普遍不高等问题。其原因既有法律制度方面的，也有工作管理层面的。（一）法律制度障碍第一，“三权”抵押的合法性问题。根据我国《土地管理法》第八条规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，农民只是享用宅基地使用权，而不具备处分的权利。而根据我国《担保法》第三十七条第二项规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不能抵押。我国《物权法》第一百八十四条第二项也作出了类似规定。三部法律直指“三权”抵押权能的合法性问题。尽管在XX市政府文件的依据下，法律不允许用作抵押的土地经营权可以小范围进行抵押贷款试点，但是，一旦出现信用风险，如何处置抵押品缺乏明确的法律依据，这不利于有效防范银行贷款风险。因而，银行类金融机构没有动力提供此类贷款。第二，制度不健全造成“三权”处置过程中受让人资格限制和权利义务不清。一是城乡隔离的制度造成农村土地使用权转让中受让人资格被限制，直接影响“三权”流通价格及抵押权实现时农村资产处置价格，使农地资源的市场价值无法充分体现。二是以保护农民利益为核心的制度安排，使得抵押权实现时银行处置农村土地资产出现困难，一定程度上影响了银行开展“三权”抵押的积极性。三是抵押权实现的利益分配问题。农村集体经济组织即“三权”所有权人，是否具有一个天然的顺位权以参与宅基地抵押权实现时的利益分配，这关系到农村集体经济组织是否有能力为因抵押权实现而失去土地的本集体经济组织的农民提供一定的经济补偿（福利金），以弱化农民因失去房屋和土地可能导致的社会风险问题。四是地方政府在农地使用权转让中的地位、职责、作用，既无法律规定又无政策依据。（二）担保与风险防范体系不健全第一，风险管理及农业保险问题。自然灾害一直是危及农业贷款安全的主要潜在因素，而作为可分担信贷风险的农业保险机制却不够完善。土地经营权抵押贷款资金安全在受到自然灾害威胁时，还存在着土地流转过程中发生纠纷后的仲裁执行风险。相比现在各涉农金融机构普遍采用的联保放贷方式，土地经营权抵押贷款明显存...
