碧海云天销售执行报告承蒙信任，我们非常荣幸地提交碧海云天项目的后期执行报告，供贵司决策时参考。本册执行报告是根据前期策划报告、与贵司的多次会议及今年秋交会的宣传，结合本司多部门专业人员的策划代理经验而完成的。碧海云天项目体量大，销售周期长，因此本册报告销售部分重点在西区，东区部分将在销售前期另案专呈。由于时间和资料的限制，未必能将碧海云天的实际情况全面考虑在内，本司希望通过双方的共同努力使之更加完善，以达致成功销售之目的。专此送达，敬祝商祺！目录第一部分物业定位评估一、近期市场现状/5二、区域市场分析/7三、项目评估/13第二部分价格一、厘定价格的相关因素/21二、价格定位/22三、价格策略/23四、定价原则/24五、付款方式/27六、回款计划/27第三部分营销氛围形成一、包装总纲/29二、应用系统/291、营销通路包装/292、卖场形象包装/353、形象宣传包装/39第四部分销售实施一、销售总体战略及目标/45二、销售阶段及进度/46三、销售阶段工作安排/47四、销售前期准备工作/49五、各销售阶段价格控制/49六、促销手段/50七、销售管理/51第五部分宣传推广策略一、广告目标/54二、广告诉求/54三、广告风格/56四、阶段安排/57五、媒体组合策略/58六、费用预估/63附件：1、“碧海云天”售前准备工作时间表；2、“碧海云天”虚拟价格表及楼层平面房号图；3、“碧海云天”西区部分回款计划表；4、“碧海云天”广告安排时间表5、“碧海云天”项目经营费用支出预算。第一部分物业定位评估物业定位评估本章要点：下半年整体经济不理想；明年各片区推出量放大；明年深圳湾片区全市瞩目；项目基本定位符合片区要求。一、近期市场现状今年本市房地产市场总体表现平稳，上半年全市共出让住宅用地80.58万平方米，同比下降5.67%，全市住宅新开工面积263.75万平方米，同比减少17.27%，全市共销售住宅面积234.51万平方米，同比增长7.87%，实现销售收入79.72亿元，同比增加22.18%，整体销售态势良好。下半年，随着WTO的逐渐临近，宏观经济进一步利好，各区涌现大量新盘、大盘，7-11月，共推出新盘55个，各发展商对下半年的销售寄予了很大希望。但前期股市不景，国际局势动荡，国庆黄金周销售旺季不温不火，整体销售并未如预计的好。尽管如此，随着中国市场愈来愈被境外投资资金看好，以及中国年底入世的坚定决心，深圳市成为全国范围内高科技、金融、物流业先锋的高城市定位，明年的市场普遍被看好，供应量呈急剧放量增加态势，需求亦随着香港以及内地的股市止跌而略有上升。展望四季度及明年，随着地铁一期工程的全线加速建设，城市重心的完全西移，并且，随着股市的持续低迷，大量投资资金流入房地产业，房地产市场放量增长。今年底政府拍卖滨海地块，明年全年尤其是上半年将涌现大量大体量楼盘。房地产市场呈上升趋势，将出现各区楼盘竞艳，异彩纷呈的局面：■环深圳湾片区市场焦点：环深圳湾片区由四个片区组成：下沙红树林片区、华侨城南填海区、高新南片区、后海蛇口片区，今年下半年至明年上半年，这四个片区将以其良好的景观资源和规划，涌现出如金地海景三期翠堤湾、万科金域蓝湾、泰然碧海红树林、京基碧海云天、波托菲诺、世纪村二期、招商阳光带海滨城、漾日湾畔、蔚蓝海岸三期、招商海月二期、南海玫瑰园等十几个大规模的高品质楼盘，带动整个湾区物业的发展，成为明年深圳房地产市场的瞩目焦点，也是楼盘密集投放地带。■关外准都市主义格局形成：居住郊区化的概念，已随着布吉、龙岗的成功开发而被广大置业者认同，随着市区内土地供应量的减少，龙华、横岗等为代表的关外板块将更趋活跃，并且在市场的剧烈竞争压力下，呈规模化发展，形成新型的居住市镇，大量容纳城市中低收入阶层及部分港人置业，此点从新亚洲花园的成功销售及近期各大发展商角逐42万平方米的横岗三幅地，最后高出标底1500万元的成功拍卖中，可见一斑。■中心区持续升温：2005年，中心区将全面建成，在此带动下，中心区项目呈加速开发趋势。黄埔雅苑二期，嘉里华庭、城建花园、天健花园等大型项目明年将陆续开发上市，其将以大规划、大配套、城市中心等优势对市区其他片区构成威胁。■...
